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Bericht des 1. Vorsitzenden, Rechtsanwalt und Notar Horst-Henning von Lindeiner-Wildau

1. Informationsveranstaltung 2015I

Zur 1. Informationsveranstaltung des Jahes 2015 am 22.1.2015 des Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzerverein in Einbeck e. V. hatte der Vereinsvorsitzende Rechtsanwalt Henning von Lindeiner-Wildau Mitglieder und Gäste in den Einbecker Hof in Einbeck eingeladen.

Der Vereinsvorsitzende und Rechtsberater, Rechtsanwalt Henning von Lindeiner-Wildau, unterrichtete die zahlreich erschienenen Vereinsmitglieder über zu beachtende Rechtsvorschriften und interessante Gerichtsentscheidungen.

Da die Stadtwerke Einbeck zwischenzeitlich die Abrechnungen für Strom, Gas, Wasser und Abwasser an die Hauseigentümer versandt haben, informierte Herr von Lindeiner-Wildau noch einmal über das Gesetz zur Neuregelung des gesetzlichen Messwesens (Eichgesetz), wonach es geboten sei, ab 01.01.2015 alle neu geeichten Zähler, die vom Vermieter selbst installiert worden sind, an eine nach Landesrecht zuständige Behörde zu melden. Dies sei in der Regel die Landeseichbehörde. Meldepflichtig sei der Hauseigentümer bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Vermieter könne das von ihm eingeschaltete Abrechnungsunter- nehmen mit der Meldung beauftragen. Wesentlich sei, dass Messwerte von Zählern im geschäftlichen Verkehr, wozu auch die Wohnungsvermietung gehöre, nur von geeichten Messgeräten verwendet werden. Ab 01.01.2015 sei der Vermieter gehindert, Messwerte von nicht mehr geeichten Geräten zu nutzen. Der entsprechende Verbrauch müsse dann geschätzt werden, um einem Bußgeld zu entgehen. Dies habe in der Regel jedoch Nachteile für den Vermieter. Abrechnungen seien dann für den Mieter angreifbar.

Zur Sprache kam auch noch einmal die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises für Verkäufer und Vermieter von Immobilien zum Zeitpunkt der Besichtigung. Gemäß Gesetz habe der Verkäufer und auch der Vermieter dem potentiellen Käufer bzw. Mieter spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie davon vorzulegen. Finde keine Besichtigung des Objektes statt, sei der Energieausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens dann, wenn der Käufer oder Mieter die Vorlage verlange. Bei kommerziellen Immobilienanzeigen seien notwendige Angaben zu machen, wenn ein Energieausweis vorliege. Die Nichtbeachtung dieser Vorschrift sei eine Ordnungswidrigkeit und könne ab dem 01. Mai 2015 mit einem Bußgeld bis zu 15.000,-- € geahndet werden.  Ein gültiger Ausweis müsse beim Besichtigungstermin vorliegen. Wie bereits mehrfach angeregt und den Mitgliedern geraten, sei es dringend notwendig, falls eine Vermietung oder ein Verkauf geplant sei, einen Energieausweis zu beschaffen.

Aufgrund mehrerer Anfragen erläuterte der Rechtsberater, dass Wohnungen bis Ende 2015 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten seien, und zwar alle Schlafzimmer und Kinderzimmer, sowie Flure, die im Brandfall als Rettungswege aus Aufenthaltsräumen genutzt werden können. Für den Einbau sei der Eigentümer bzw. Vermieter verantwortlich. Die Niedersächsische Bauordnung sehe vor, dass für die Wartung der Mieter verantwortlich sei, es sei denn, der Eigentümer habe diese Verpflichtung übernommen. Die Kosten des Einbaus sei eine Modernisierungsmaßnahme und könne nach § 559 BGB im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung mit 11 % der Kosten auf die Jahresmiete des Mieters umgelegt werden. Wenn der Vermieter sich verpflichtet habe, die Wartung zu übernehmen, könne er die Kosten auf den Mieter umlegen. Der Mieter müsse auch den Einbau dulden, da der Vermieter durch das Gesetz zu dieser Maßnahme verpflichtet sei. Nach Auffassung des Rechtsberaters sei auch davon auszugehen, dass Versicherungen im Brandfall Probleme bei der Entschädigung machen, wenn trotz der gesetzlichen Pflicht  keine Rauchwarnmelder eingebaut worden seien.

Da demnächst mit erheblichen Winterstürmen zu rechnen sei, erläuterte Herr von Lindeiner-Wildau das Urteil des BGH vom 06.03.2014. Der BGH habe entschieden, dass sich die Straßenverkehrssicherungspflicht grundsätzlich auch auf den  Schutz vor Gefahren durch Bäume erstrecke. Der Grundstückseigentümer genüge seiner Sicherungs- und Überwachungspflicht, wenn er den Zustand der Bäume einer eingehenden Untersuchung unterziehe.

Breiten Raum nahmen die Hinweise zum Rauchen in der Mietwohnung, in Gemeinschaftsräumen und auf Balkonen ein. Wer hier Probleme mit seinen Mietern habe, müsse sich zwecks weiterer Beratung direkt mit Herrn von Lindeiner-Wildau in Verbindung setzen unter der Telefonnummer 05561/93700. Hier alle Einzelheiten darzustellen sei zu umfangreich.                            

Da jetzt die Jahresendabrechnungen zu erstellen seien, informierte der Referent die Mitglieder, dass die Jahresabrechnung  verständlich zu sein habe. Sie müsse von dem Mieter ohne Hinzuziehung  fachlicher Beratung zu verstehen sein. Da jeder Vermieter die Möglichkeit habe, die Kosten der Wohngebäudeversicherung auf die Mieter umzulegen, treffe den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen eines Brandschadens oder auch eines Wasserschadens, nicht den Mieter, sondern die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen. Der Vermieter habe die Wohnung auch wieder in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.

Während der Beratung sind schon Mietverträge vorgelegt worden, in denen zusätzlich zu den mietvertraglichen Vereinbarungen ein Vorkaufsrecht oder eine Ankaufabrede enthalten sei. In diesem Fall sei eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich. Ein Mietvertrag könne grundsätzlich ohne besondere Formerfordernisse, demgemäß auch mündlich, abgeschlossen werden.  Dieser Grundsatz gelte jedoch nicht, wenn in den Mietvertrag auch die Verpflichtung des Mieters bzw. der Wunsch des Mieters zum Ankauf des Mietobjektes aufgenommen worden sei. Dann sei nach einer obergerichtlichen Rechtsprechung eines OLG gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB die notarielle Beurkundung zwingend erforderlich, damit im Streitfall der Vertrag auch wirksam sei und der Vermieter ausstehende Mieten einklagen könne.

Rechtsanwalt von Lindeiner-Wildau erläuterte ein Urteil des BGH, dessen  Ausgangspunkt  § 577 BGB war. Wenn Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden sei oder begründet werden solle, an einen Dritten verkauft werden würde,  habe der Mieter ein Vorkaufsrecht. Der Mieter als Vorkaufsberechtigter sei über den mit einem Dritten geschlossenen Vertrag unverzüglich zu informieren, das Vorkaufsrecht könne dann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten geltend gemacht werden.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Wohnung ohne Mitteilung an den zum Vorkauf  berechtigten Mieter verkauft. Der BGH hat jetzt grundsätzlich eine Schadensersatzpflicht des Vermieters festgestellt, da der Mieter nicht informiert worden sei.

Der BGH habe mit dieser Entscheidung die Rechte von Mietern gestärkt, deren Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden und dann an einen Dritten verkauft worden seien, ohne den Mieter zu informieren über das Vorkaufsrecht.

Zum Abschluss der Veranstaltung berichtete der Vereinsvorsitzende noch darüber, mit welchen Maßnahmen dauerhaft Schimmel vermieden werden könne. Auch insoweit sind die Mitglieder aufgefordert worden, sich bei dem Rechtsberater zu melden, wenn derartige Probleme in einer Mietwohnung bestehen.

Alle Mitglieder werden noch gebeten, sich zu der Jahreshauptversammlung, die am Mittwoch, den 11.03.2015 um 18.30 Uhr, in der Feuerwehrtechnischen Zentrale stattfinde anzumelden, damit der Imbiss geplant werden könne.

 

 

 

 

 

 

 

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