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Bericht des 1. Vorsitzenden, Rechtsanwalt und Notar Horst-Henning von Lindeiner-Wildau

4. Informationsveranstaltung 2014I

Bericht Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzerverein e. V. über

Verbot ungeeichter Zähler im geschäftlichen Verkehr

4. Informationsveranstaltung/Rechtsberater zu aktuellen Urteilen

Im November hatte der Haus-, Wohnungs-und Grundbesitzerverein in Einbeck e.V. zu seiner 4. und letzten Informationsveranstaltung eingeladen.

Der Vereinsvorsitzende, Rechtsanwalt Henning von Lindeiner-Wildau, informierte die Mitglieder über neue Gerichtsentscheidungen.

Ergänzend zu den in der Informationsveranstaltung angesprochenen Themen werden die Mitglieder, insbesondere Vermieter, darauf hingewiesen, dass nach dem Gesetz zur „Neuregelung des gesetzlichen Messwesens“ (Eichgesetz), ab 01.01.2015 alle neu geeichten Zähler an eine nach Landesrecht  zuständige Behörde gemeldet werden müssen. Meldepflichtig sei der Hauseigentümer. Es könne auch das Abrechnungs-unternehmen mit der Meldung beauftragt werden. Die Kosten hierfür können nach dem derzeitigen Kenntnisstand im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden.

Messgeräte, insbesondere Wasserzähler seien nicht mehr ungeeicht bei der Betriebskostenabrechnung zu verwenden. Das Verwenden von Ablesewerten nicht geeichter Geräte bei der Betriebskostenabrechnung könne als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld bis zu 50.000,-- € geahndet werden. Demgemäß sei es nicht mehr zulässig, Zähler zu verwenden, deren Eichgültigkeit überschritten sei.

In diesem Zusammenhang erinnerte der Vereinsvorsitzende an die Erstellung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013, die den Mietern bis einschließlich 31.12.2014 formell und materiell richtig vorliegen müsse.

Im Anschluss daran wurde die Begründung einer Eigenbedarfskündigung entsprechend BGH-Urteil vom 30.04.2014 erörtert. Hierzu zitierte der Rechtsberater vorab § 573 Abs. 2 Satz 2 BGB wonach der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen könne, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses bestehe, d.h., wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötige. Die Gründe des berechtigten Interesses habe der Vermieter in dem Kündigungsschreiben ausführlich anzugeben. Andere Gründe seien nur dann zu berücksichtigen, soweit sie nachträglich entstanden seien. (§ 573 Abs. 3 BGB). Anzugeben sei die Person, für die die Wohnung benötigt werde und das Interesse, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Im Prozess müsse dann der Nachweis des Eigenbedarfs geführt werden. Der Vermieter trage insoweit die Darlegungs- und Beweislast. Zu beachten sei jedoch, dass der Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen und die Fortsetzung des

Mietverhältnisses verlangen könne, wenn die Beendigung eine Härte bedeuten würde. Weiter sei nach einer Entscheidung des AG Gießen der Vermieter verpflichtet, den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs während der Räumungsfrist zu informieren. Nach dieser Entscheidung verstoße ein Vermieter gegen Treu und Glauben und könne zum Schadensersatz verpflichtet werden, wenn er eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündige und dann den Wegfall der Nutzungsabsicht nicht mitteile. Dies gelte auch bei einem Räumungsvergleich in einem Rechtsstreit. Das Amtsgericht Gelsenkirchen habe 2014 entschieden, dass der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs den Mieter zu informieren habe, wenn er eine andere Wohnung in seinem Eigentum habe, die er dem Mieter anzubieten habe, damit dieser so früh wie möglich überprüfen könne, ob seine Verteidigung gegen die ausgesprochene Kündigung Aussicht auf Erfolg habe. In diesem Zusammenhang müsse der Vermieter beachten, dass dann, wenn das Mietverhältnis nach einer Kündigung nicht fortgesetzt werden solle, der Vermieter dies innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach dem Mietende zum Ausdruck bringen müsse, da sich das Mietverhältnis sonst auf unbestimmte Zeit verlängere und neu gekündigt werden müsse. Diese Erklärung nach § 545 BGB könne bereits im Kündigungsschreiben enthalten sein oder müsse schriftlich innerhalb einer Frist von zwei Wochen dem Mieter zugegangen sein. Nach einer Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2014 ersetze eine in der Zweiwochenfrist eingereichte Klage auf geräumte Herausgabe der Wohnung die Erklärung gem. § 545 BGB.

Anschließend berichtete der Rechtsberater von Lindeiner über ein Urteil des BGH zur Problematik einer vom Mieter gewünschten Untervermietung. Eine unberechtigte Verweigerung der Untervermietung könne zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen. Der Vereinsvorsitzende empfahl den Vermietern demgemäß, den Wunsch eines Mieters, die Wohnung oder einen Teil der Wohnung unter zu vermieten, nicht ungeprüft zurückzuweisen.

Als Ergänzung zu den Ausführungen in der letzten Informationsveranstaltung hinsichtlich  der Verwertung der Mietsicherheit durch den Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses sei eine aktuelle Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2014 zu beachten, wonach der Vermieter nicht berechtigt sei, auch wenn dies in einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag enthalten sei, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von dem Mieter bestrittenen Mietforderung in Anspruch zu nehmen. Dies widerspreche dem in § 551 Abs. 3 BGB zum  Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution.

Während der Rechtsberatung sei folgendes Problem aufgetaucht:

Häufig bestehe Rechtsunsicherheit, mit wem ein Vertrag durch die Entnahme von Energie zustande gekommen sei, wenn ein schriftlicher Liefervertrag nicht abgeschlossen worden sei zwischen dem Versorgungs- unternehmen und dem Mieter einer Immobilie. Dies Problem habe der BGH nunmehr in einem Urteil aus dem Jahr 2014 gelöst, in dem entschieden worden sei, dass zwischen dem Energieversorgungsunter- nehmen und dem Grundstückseigentümer kein Energieversorgungsvertrag zustande gekommen sei, wenn der Mieter der Immobilie Energie verbrauche. Es komme demgemäß nicht auf die Eigentümerstellung an, sondern auf die Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt durch den Mieter. Somit sei der Vertrag zwischen dem Mieter und dem Energieversorgungsunternehmen zustande gekommen und der Mieter bzw. Pächter schulde die entstandenen Kosten.

Rechtsanwalt von Lindeiner erläuterte anschließend zwei Entscheidungen des BGH aus den Jahren 2010 und 2014, die jetzt veröffentlicht worden seien. In diesen Entscheidungen ging es darum, welche Fragen der Vermieter dem Mietinteressenten bei den Vertragsverhandlungen stellen dürfe. Danach könne sich der Vermieter nach dem Namen und der Anschrift des Vorvermieters erkundigen und den Mietinteressenten befragen, ob er im vergangenen Mietverhältnis seine mietvertraglichen Pflichten ordnungsgemäß erfüllt habe. In diesem Zusammenhang sei  darauf hingewiesen, dass der Mieter keinen Rechtsanspruch habe, von dem Vorvermieter eine entsprechende Bescheinigung zu verlangen.

In der Entscheidung aus dem  Jahr 2014 habe der BGH entschieden, eine gefälschte Erklärung durch den Mieter rechtfertige die fristlose Kündigung des Mietvertrages.

Zur Information der Mitglieder erläuterte Herr von Lindeiner, abschließend welche Fragen der Mieter in seiner Selbstauskunft wahrheitsgemäß zu beantworten habe.

 

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