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Bericht des 1. Vorsitzenden, Rechtsanwalt und Notar Horst-Henning von Lindeiner-Wildau

1. Informationsveranstaltung 2014I

Zur 1. Informationsveranstaltung des Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzerverein in Einbeck e. V. des Jahres 2014 hatte der Vereinsvorsitzende Rechtsanwalt Henning von Lindeiner-Wildau Mitglieder und Gäste in den Einbecker Hof in Einbeck eingeladen.

Es waren zahlreiche Mitglieder erschienen, auch Herr Schilling, Herr Kloss und Frau Degenhardt von der Kulturstiftung PS Speicher, um die Vereinsmitglieder zu informieren und aufzufordern, sich an der Aktion „Graufenster in Schlaufenster“ zu verwandeln zu beteiligen, die auf die Initiative von Herrn Karl-Heinz Rehkopf ins Leben gerufen wurde.
Vorab bedankte sich Herr Schilling, dass ihm die Gelegenheit gegeben wurde, die Initiative der Kulturstiftung PS Speicher vorzutragen. Ausdrücklich wies er darauf hin, dass die Wiedervermietung eines leer stehenden Ladens mit einem oder mehreren Schaufenstern durch die Gestaltung des oder der Schaufenster als „Schlaufenster“, nicht verhindert werden würde. Auf Mitteilung, dass der Laden neu vermietet sei, könne das Schaufenster schnell wieder geräumt werden. Weiter wurde erläutert, dass die Stromkosten für die Beleuchtung und auch die Reinigung von der Initiative übernommen werde, auch die Mithilfe bei der Dekoration des „Schlaufensters“ sei ohne Kosten für den Beteiligten möglich. Es sei jedoch nicht vorgesehen, dass professionelle Händler Schaufenster für die Präsentation ihrer Produkte erhalten. Gedacht sei daran, dass sich Vereine, das Museum, der Geschichtsverein, die Kirchen oder andere private Institutionen an dieser Aktion beteiligen. Die Aktion sei gut angelaufen, die Goetheschule habe bereits 2 Fenster geordert und auch erklärt, ein mehrfacher Wechsel der Gestaltung sei vorgesehen. Die Gestaltung der „Schlaufenster“ solle zur Verbesserung des Stadtbildes beitragen, es sei auch daran gedacht, Sponsoren zu gewinnen, die auch die Möglichkeit hätten, ihre Zuwendungen steuerlich abzusetzen.

Anschließend erläuterte der 1. Vorsitzende und Rechtsberater des Vereins, Rechtsanwalt Horst-Henning von Lindeiner-Wildau den Mitgliedern wichtige Aspekte des Haus und Grundbesitzes. Eingangs berichtete der Vereinsvorsitzende darüber, dass die Preise für Eigentumswohnungen in den Ballungsräumen steigen, in den ländlichen Gebieten jedoch stagnieren. Das gleiche gelte für den Wohnungsmarkt, der praktisch zweigeteilt sei. Einer wachsenden Nachfrage nach Mietwohnungen in den Großstädten und ihrem Umland stehe das Problem des ländlichen Raumes gegenüber wegen der Tatsache, dass in den kleineren Städten und Landkreisen die

Bevölkerung schrumpfe. Die Auswertung des Zensus 2011 habe ergeben, dass in Deutschland 45,8 % der Haushalte Eigentümer von Häusern oder Wohnungen seien, bei einer geringeren Einwohnerzahl zum Stichtag von 80,2 Millionen Personen, bei 1,5 Millionen weniger als bisher angenommen. Anschließend ging es um das Verbot von Bleileitungen, da seit dem 01.12.2013 der zulässige Grenzwert für Blei im Trinkwasser von 0,025 Milligramm pro Liter auf 0,010 Milligramm pro Liter reduziert worden sei. Wasser, das mehr Blei enthalte, dürfe nicht mehr als Trinkwasser abgegeben oder Mietern zur Verfügung gestellt werden. Wer sich daran nicht halte, begehe eine Straftat, die mit Freiheitsstrafe bis zu 2 Jahren oder Geldstrafe geahndet werden könne. Die Grenzwerte seien so niedrig, dass sie kaum mehr einzuhalten seien, wenn noch Bleirohre im Leitungssystem vorhanden seien. Jeder Vermieter müsse sich um dieses Problem kümmern. Der 1. Vorsitzende habe sich mit den Stadtwerken in Verbindung gesetzt und in Erfahrung gebracht, dass die Untersuchung des Trinkwassers auf Schwermetalle, insbesondere Blei, im Institut Fresenius durchgeführt werden könne. Das zu untersuchende Wasser müsse vorher mindestens 5 Stunden in der Wasserleitung gestanden haben bevor es zur Untersuchung entnommen werden könne. Erforderlich sei die Untersuchung und der eventuelle Austausch der aus Blei bestehenden Hauswasserleitungen, mit denen Trinkwasser an Mieter abgegeben werde. Herrn von Lindeiner-Wildau wurde von dem Mitarbeiter der Stadtwerke erläutert, dass auch noch im städtischen Leitungsnetz teilweise Bleirohre vorhanden seien. Man sei dabei, Bleirohre auszutauschen. Die Überprüfung auf das Vorhandensein von Bleirohren sei einfach, als Sofortmaßnahme müsse das Trinkwasser vor der Nutzung längere Zeit ablaufen, es sei sinnvoll, Mieter darauf hinzuweisen. Weiter befasste sich der Referent mit dem Koalitionsvertrag und stellte kurz die Änderungen im Mietrecht für Vermieter dar. CDU und SPD seien sich einig darin, dass die Bundesländer künftig die Möglichkeit erhalten sollen, in Gebieten mit Wohnraumknappheit die Miethöhe bei einer Wiedervermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beschränken. In diesen Gebieten könne schon jetzt bei Bestandsmieten von den Bundesländern beschlossen werden, die Mieterhöhungsmöglichkeit auf 15 % zu reduzieren, statt der üblichen bisher gültigen 20 % innerhalb einer Frist von 3 Jahren. Weiter sei geregelt, bei Modernisierungsmaßnahmen die Erhöhungsmöglichkeit auf höchstens 10 % der anzurechnenden Modernisierungskosten zu reduzieren, anstelle von bisherigen 11 %, die derzeit auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen. Auch das Problem der richtigen Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag solle jetzt geregelt werden.

Die Regierung wolle eine Klarstellung in das Gesetz schreiben, dass es für die Miethöhe, für Mieterhöhungen und für die Umlage des Festanteils der Nebenkosten nur auf die tatsächliche Wohnfläche ankomme. Demgemäß rate der Referent noch mehr dazu, vor einer Neuvermietung und Vereinbarung einer Wohnfläche ganz genau die tatsächliche Größe festzustellen. Weiter solle geregelt werden, dass der Vermieter, der mit Hilfe eines Maklers einen neuen Mieter suche, in Erfüllung des Bestellerprinzipes für die Zahlung der Provision des Maklers zuständig sei.

Nach der Rechtsprechung des BGH sei dann nicht von einer allgemeinen Glättebildung auszugehen, die eine Streupflicht begründen könne, wenn nur eine kleine Eisfläche vorhanden sei. Der BGH habe Ansprüche einer gestürzten Passantin verneint, weil er nicht haben feststellen können, dass der Grundstückseigentümer bzw. der Winterdienstverpflichtete, die Räum- bzw. Streupflicht verletzt habe. Diese Pflicht setze eine allgemeine Glättebildung und nicht nur das Vorhandensein einzelner glatter Stellen voraus. Das Amtsgericht Köln habe in einem aktuellen Fall ein bemerkenswertes Urteil getroffen dahingehend, dass die Übertragung des Winterdienstes auf einzelne Mieter in einem Mehrfamilienhaus ungerecht sei, nach dem AG Köln sei die Klausel überraschend und treuwidrig, die ausschließlich die Mieter der Erdgeschosswohnungen für den Winterdienst heranziehen würde. Der Rechtsberater des Vereins riet dazu, in einem Mehrfamilienhaus den Winterdienst allen Mietparteien aufzuerlegen. Weiter wies er darauf hin, dass der Winterdienstvertrag ein Werkvertrag sei mit der Folge, dass der Auftraggeber ein Minderungsrecht habe, d.h. den Werklohn mindern könne, wenn der Auftragnehmer bzw. Verpflichtete seine Werkleistung nicht ordnungsgemäß erbringe, weil der Werkerfolg darin bestehe, die Gefahrenquelle zu beseitigen. Im Hinblick auf das seit 2006 zu beachtende allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) sei Vermietern anzuraten, Gespräche mit Mietinteressenten nur vor Zeugen zu führen, ablehnende Entscheidungen einem Mietinteressenten niemals zu begründen, da der Vermieter nicht verpflichtet sei, eine Begründung abzugeben, auch solle nie erläutert werden, nach welchen Kriterien Mieter ausgewählt werden. Zeitungsannoncen seien möglichst neutral zu halten, sodass die Diskriminierung von Mietinteressenten auszuschließen sei. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes vom 09.07.2013 seien die Erbauseinandersetzungskosten als Anschaffungsnebenkosten absetzbar, wenn sie der Überführung des bebauten Grundstücks von einer fremden in die Eigenverfügungsmacht des Erben dienen. Einzelheiten sollten sie bei ihrem Steuerberater erfragen.

Nach einem Urteil des BGH vom 06.11.2013 sei ein Mieter gemäß §§ 535, 241 II, 380 I BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem sehr ausgefallenen Dekorationszustand zurückgebe, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert werde. Wer entsprechende Probleme habe, solle sich mit dem Rechtsberater des Vereins in Verbindung setzen. Viele Vermieter hätten, so Herr von Lindeiner-Wildau als Rechtsberater des Vereins, Probleme mit der Abgeltungsklausel bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages und der Dekorationsintervall noch nicht abgelaufen sei. Eine Klausel, die die Verbindlichkeit eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlages einer Fachfirma anordne, sei unwirksam. Sie benachteilige den Mieter unangemessen. Der Mieter müsse die Möglichkeit haben, einen eigenen Kostenvoranschlag einzuholen. Der vom Verein bereitgestellte Mietvertrag enthalte entsprechende Regelungen. Aus der Beratungstätigkeit wisse er, dass in diesem Winter vermehrt Feuchtigkeit mit Schimmelbildung in Mietwohnungen festzustellen sei. Die Frage, ob das Probleme bauseits oder mieterseits bedingt sei, könne nur ein Fachmann ermitteln. Es gäbe aber Maßnahmen, die auf Dauer wirkungsvoll und einfach zu handhaben seien. Insbesondere gut gedämmte und sehr dichte Haushüllen verlangen Verständnis zum richtigen Wohnverhalten, auf das Mieter hingewiesen werden müssen: Die Einhaltung einer richtigen Temperatur, Reduzierung der Luftfeuchtigkeit in der Wohnung und Beachtung einer nicht unter 15 Grad Celsius fallenden Wandoberflächentemperatur bei Außenwänden. Es komme auch auf das richtige Lüften an, da dadurch feuchte, warme Luft durch trockene, kältere Luft ersetzt werden solle. Wenn ein Mietglied hierzu nähere Informationen benötige, sei ein Gespräch mit dem Rechtsberater möglich, nach vorheriger telefonischer Vereinbarung eines Termins.

 

 

 

 

 

 

 

 

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