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Bericht des 1. Vorsitzenden, Rechtsanwalt und Notar Horst-Henning von Lindeiner-Wildau

Am 07.11.2013 fand in Einbeck im „Einbecker Hof“ die gut besuchte dritte und letzte Informationsveranstaltung des Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzervereins in Einbeck e.V. des Jahres 2013 statt. Auch die Veranstaltungen des Jahres 2014 werden im „Einbecker Hof“ stattfinden.

In der Veranstaltung ging es um von den Vereinmitgliedern einzuhaltende Fristen und weitere Hinweise zu aktuellen Mietrechtsproblemen. 

Der 1. Vorsitzende und Rechtsberater des Vereins, Rechtsanwalt Horst-Henning von Lindeiner-Wildau, informierte die Mitglieder vorab darüber, dass vom Land Niedersachsen eine Anhebung der Grunderwerbsteuer von 4,5 % auf 5 % ab 01.01.2014 beschlossen worden sei, nachdem auch bereits andere Bundesländer diese Steuer angehoben hätten auf bis zu 6,5 %.

Es sei demgemäß anzuraten, vorgesehene Grundstücksankäufe noch in diesem Jahr vorzunehmen.

Der Rechtsberater erinnerte dann daran, dass für Neubauten schon jetzt die Installation von Rauchwarnmeldern vorgesehen sei, für Bestandsbauten sei dies bis zum 31.12.2015 durchzuführen in Fluren und Schlafräumen, wobei vorgesehen sei, diese Frist für Bestandsbauten auf den 31.12.2014 vorzuziehen.

Unter Hinweis auf die neu gefasste Trinkwasserversorgung erläuterte der 1. Vorsitzende, dass sogen. Großanlagen zur Trinkwassererwärmung wegen der möglichen Verunreinigung durch Legionellen erstmals bis zum 31.12.2013 zu überprüfen seien durch dafür qualifizierte Unternehmen.

Diese Untersuchung gelte jedoch nur für Mehrfamilienhäuser ab drei Wohnungen mit einem Warmwasserspeicher von mindestens 400 l oder mehr als 3 l in den Leitungen vom Speicher zur Entnahmestelle. Mehrfamilienhäuser mit separaten Anlagen für jede Wohnung seien nicht von dieser Regelung betroffen. Erinnert wurde auch noch einmal daran, dass Nebenkostenendabrechnungen für das Jahr 2012 bei jährlicher Abrechnung den Mietern bis zum 31.12.2013 in formell richtiger Form zuzuleiten seien. Wie schon mehrfach erläutert, empfahl der Rechtsberater des Vereins noch einmal,  möglichst ausschließlich das über den Verein zu beziehende Mietvertragsformular zu verwenden, das insbesondere auch eine gerichtsfeste Kleinreparaturenregelung enthalte.

Einzelheiten dazu können beim 1. Vorsitzenden erfragt werden, falls kein vom Verein bezogenes Mietvertragsexemplar vorliege. Die Kleinreparaturenregelung in den vertriebenen Mietverträgen enthalte eine Regelung zu Gunsten der Vermieter.

Aus aktuellem Anlass wegen der stürmischen Wetterverhältnisse der letzten Wochen erinnerte Herr von Lindeiner-Wildau daran, dass Sturmschäden ab einer Windstärke 8 durch die Gebäude- und Hausratsversicherung, bei Fahrzeugen durch die Kaskoversicherung, abgedeckt seien. Elementarschäden durch Naturgewalten seien nur durch eine Elementarschadensversicherung abgedeckt.

Einen größeren Umfang in der Infoveranstaltung nahmen Hinweise zu möglichst mit den Mietern abzuschließende Hausordnungen ein. Die Hausordnung habe für das Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus eine wesentliche Bedeutung, darüber herrsche jedoch in der Praxis vielfach Unklarheit, die Hausordnung werde stiefmütterlich behandelt.

Auch in der Rechtsprechung und Literatur seien exakte Definitionen nur sparsam zu finden, wobei darauf hingewiesen wurde, dass das Gesetz den Begriff Hausordnung im Mietrecht überhaupt nicht verwende. Die Hausordnung sei eine Zusammenfassung von Gebrauchs- und Verwaltungsregeln zum Schutz des Gebäudes, der Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und zur Gewährleistung des Hausfriedens im Gebäude. Um die Hausordnung für den jeweiligen Mieter verbindlich zu vereinbaren, sei eine vertragliche Grundlage erforderlich. Der von dem Verein vertriebene Vertrag enthalte eine Hausordnung als Anlage, die jedoch mit Ort, Datum und den Unterschriften der Mietvertragsparteien zu versehen sei, damit sie verbindlich sei.

Nicht zu folgen sei der auch festzustellenden Auffassung, eine Hausordnung sei einseitig möglich oder es genüge ein Aushang im Hausflur. Eine Hausordnung sei jedenfalls dann als Vertrag zwischen den Mietvertragsparteien zu vereinbaren, wenn der Vermieter aus der Nichteinhaltung Konsequenzen herleiten wolle, insbesondere eine fristlose oder eine fristgerechte Kündigung. Da die Hausordnung als Allgemeine Geschäftsbedingung, die vom Vermieter in den Verkehr gebracht werde, anzusehen sei, sei das Verbot unangemessener Benachteiligung des § 307 BGB zu beachten.

Aus aktuellem Anlass erläuterte der Vereinsvorsitzende die Frage, wie insbesondere gegenüber Banken und Sparkassen eine Erbenstellung nachzuweisen sei.

Wenn z.B. ein privatschriftliches, vom zuständigen Amtsgericht eröffnetes Testament vorliege oder ein eröffnetes notarielles Testament, könne die Beibringung eines Erbscheins nicht verlangt werden. Das Verlangen des Erbnachweises nur durch Vorlage eines Erbscheins, benachteilige den Bank- und Sparkassenkunden unangemessen und sei demgemäß unwirksam.

Zum Problem der Schönheitsreparaturen habe der BGH nunmehr festgestellt, dass die Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen „regelmäßig“ durchzuführen, wirksam sei, da durch den Begriff „regelmäßig“ erkennbar sei, dass Abweichungen hiervon im Einzelfall möglich seien, wenn sich die Wohnung bei Rückgabe in einem weiter vermietfähigen Zustand befinde. Es handele sich demgemäß nicht um eine starre Frist. Dies sei auch dann nicht der Fall, wenn die Formulierung „im Regelfall“, oder „ im Allgemeinen“ verwendet werden würde.

Schwerpunktmäßig sprach der Rechtsberater des Vereins auch darüber, dass der Besteller einer Werkleistung keine Mängelansprüche habe, wenn der Werkvertrag Regelungen enthalte, die gegen das Schwarzarbeitergesetz verstoßen würden. Es sei demgemäß davor zu warnen, dem nachzugeben, wenn der Unternehmer die Frage stellen würde, ob eine Rechnung zu erteilen sei. Eine solche Vereinbarung führe jedenfalls dann zur Nichtigkeit des Vertrages, wenn der Unternehmer die Mehrwertsteuer nicht abführe und der Besteller dies bewusst zum eigenen Vorteil ausnutze. Mängelbeseitigungsansprüche oder Nachbesserungsansprüche des Bestellers seien in diesem Fall grundsätzlich ausgeschlossen, weil ein solcher Vertrag nach dem Gesetz nichtig sei. Unabhängig davon habe der Unternehmer eine Steuerhinterziehung begangen, wenn er die Umsatzsteuer nicht abführe, die Mitwirkung des Bestellers sei ggf. als Beihilfe zu werten.

In einem weiteren aktuellen Rechtsstreit hatte sich der  BGH mit einer Eigenbedarfskündigung zu befassen. Der BGH habe entschieden, eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen sei nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf kurze Zeit, im entschiedenen Fall  nach drei Jahren, entstanden sei, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war. Nach dieser BGH-Entscheidung sei eine Härte für den Mieter auch nicht daraus herzuleiten, dass er im Hinblick auf einen langfristigen Vertrag eigene Investitionen in der Wohnung vorgenommen habe.

Immer wieder komme es zwischen den Mietvertragsparteien zu Unstimmigkeiten, erläuterte der Rechtsberater von Lindeiner-Wildau anschließend, wenn es um die Frage der Schönheitsreparaturen gehe und was der Mieter im Rahmen der Dekoration der Wohnung zu beachten habe. Nach der Rechtsprechung sei die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zulässig, abweichende Rechtsprechung gebe es ersichtlich nicht mehr, wobei jedoch zu beachten sei, dass Einzelheiten hinsichtlich der farblichen Gestaltung der Wohnung durch den Mieter strittig seien. Vom Vermieter zu beachten sei jedoch das verfassungsrechtlich anerkannte Recht des Mieters, seine Wohnung ohne Einwirkung des Vermieters farblich so zu dekorieren, wie es ihm genehm sei. Grenzen seien dem Mieter jedoch dadurch gezogen, dass er die Substanz der Mietsache nicht gefährden dürfe. Bei der Rückgabe der Wohnung habe der Mieter jedoch die Weitervermietbarkeit der Wohnung zu beachten.

Das bedeute, dass der Mieter bei Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses Rücksicht zu nehmen habe  auf die Weitervermietungsinteressen des Vermieters. Er habe seine Verpflichtungen dann erfüllt, wenn sich die von ihm bis dahin gewählte Dekoration im Rahmen des üblichen halte, demgemäß „hell, neutral und deckend“ sei. Der Mieter könne jedoch nicht verpflichtet werden, die Wohnung weiß gestrichen zurückzugeben. Eine solche Forderung beeinträchtige den Mieter unangemessen und könne zur Gesamtunwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenklausel führen. Eine unübliche Farbgebung habe der Mieter jedoch zu beseitigen.

In der aktuellsten Entscheidung des BGH zu dieser Thematik sei jetzt eine Schadensersatzpflicht des Mieters ausgeurteilt worden, wenn der Mieter bei Mietbeginn eine neutral dekorierte Wohnung übernommen habe und  die Wohnung bei Auszug des Mieters mit allgemein unüblichen Farben zurückgegeben worden sei. Diese Schadensersatzpflicht gelte auch dann, wenn keine wirksame Schönheitsreparaturen-regelung im Mietvertrag getroffen sei. Der Mieter sei demgemäß zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgegeben habe und sich weigere, eine Änderung vorzunehmen. Der Schaden des Vermieters bestehe dann darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Farbwahl beseitigen müsse.

Zum Schluss und im Hinblick auf die bis zum 31.12.2013 durchzuführende Nebenkostenabrechnung für 2012 erinnerte der Rechtsberater daran, dass eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung über ein Gebäude mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestabgaben zu enthalten habe: Die Angabe der Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskostenposition, die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des jeweiligen Mieters und der Abzug vom Vermieter geleisteter Vorauszahlungen.

 

 

 

 

 

 

 

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