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Bericht des 1. Vorsitzenden, Rechtsanwalt und Notar Horst-Henning von Lindeiner-Wildau

Der Deutsche Bundestag hat Mietrechtsreform beschlossen

2. Info-Veranstaltung des Haus-, Wohnungs- und   Grundbesitzervereins in Einbeck e.V. über das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln

 Am 11.04.2013 trafen sich die Mitglieder des Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzervereins im Hotel „Deutsche Eiche“ in Dassel zu einem Vortrag des Vereinsvorsitzenden Rechtsanwalt Horst-Henning von Lindeiner-Wildau. Behandelt wurde das Mietrechts-Änderungsgesetz, das ab 01.05.2013 in Kraft tritt, nachdem es im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden ist. Rechtsanwalt von Lindeiner, der Rechtsberater des Vereins, wies darauf hin, dass seit langer Zeit erstmals ein Gesetz zur Änderung des Mietrechts nicht zum Ziel habe, die Rechte der Mieter einseitig zu stärken. Vielmehr gehe es in dieser Reform darum, das Mietrecht der Lebenswirklichkeit im Jahr 2013 anzupassen. Dazu habe der Gesetzgeber einige neue Instrumente geschaffen, um das Mietnomadenunwesen zu bekämpfen, Räumungsverfahren zu beschleunigen und die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum durchzusetzen. Mietnomaden seien betrügerische Mieter, die Wohnungen anmieten in der Absicht, die Mietzahlungen bereits nach kurzer Zeit einzustellen und anschließend möglichst lange kostenlos in der Wohnung zu wohnen. Dabei werde das soziale Mietrecht, das gesetzestreuen Mietern zugute kommen soll, missbraucht. Mietnomaden nutzen alle Möglichkeiten, die Kündigungs- und Räumungsprozesse zu verzögern. Der Referent wies darauf hin, dass ein neuer außerordentlicher Kündigungsgrund für den Vermieter geschaffen sei, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug sei. Dieser außerordentliche Kündigungsgrund sei natürlich nur dann heranzuziehen, wenn bei Abschluss des Mietvertrages drei Kaltmieten als Kaution vereinbart seien. Nach dem neuen § 569 Abs. 2 a BGB könne der Vermieter nunmehr dem Mieter außerordentlich fristlos kündigen, wenn dieser mit einem Kautions- betrag in Verzug sei, der der zweifachen Monatsmiete entspreche. Dann könne die Kündigung ohne vorherige Abmahnung ausgesprochen werden. 

Der Mieter könne jedoch die Kündigung aushebeln, wenn er innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage die volle Kautionssumme an den Vermieter bezahle. Deshalb der Praxistipp, dass bei Vermietung einer Wohnung immer eine Kaution verlangt werden solle, die mindestens zwei Kaltmieten entspreche. Die Wohnung sollte auch nicht übergeben werden, bevor der Vermieter nicht die erste Kautionsrate mit der ersten Miete erhalten habe. Das Gesetz habe jetzt ein Instrument geschaffen, um zu verhindern, dass Mietbetrüger über einen längeren Zeitraum in einer Wohnung wohnen, ohne hierfür Miete oder eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, in dem eine neue Sicherungsanordnung nach § 283 a ZPO geschaffen sei. Damit die Sicherungsanordnung beantragt werden könne, sei neben der Räumung auch eine Geldforderung zu erheben. In diesen Fällen könne das Gericht dem säumigen Mieter aufgeben, wegen der ausstehenden Mietforderungen eine Sicherheit zu leisten innerhalb einer bestimmten Frist. Sollte der Mieter der Sicherungsanordnung nicht Folge leisten, könne der Vermieter nach dem neuen § 940 a Abs. 3 ZPO während des laufenden Räumungsrechtsstreits eine einstweilige Verfügung beantragen, den Mieter aus der Wohnung zu räumen. Dadurch könne Zeit gespart und ein fortgesetzter Mietausfall verhindert werden. Wichtig sei, dass die einstweilige Räumungsverfügung gegen alle Personen gerichtet sei, die in der Wohnung wohnen. Die Zivilprozessordnung regele nunmehr in § 272 Satz 4, dass Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen seien. Der zuständige Richter habe demgemäß Räumungsverfahren vorrangig zu bearbeiten und zu terminieren und etwaige Fristen im laufenden Prozess so kurz wie möglich zu bestimmen. Diese gesetzlich angeordnete Verfahrensbeschleunigung gelte allerdings nur für Räumungsklagen. Häufig stelle bei Durchführung der Räumung der Gerichtsvollzieher fest, dass dem Vermieter unbekannte Personen die Wohnung nutzen.

Der Gerichtsvollzieher müsse dann unverrichteter Dinge wieder abziehen, da nach Deutschem Recht ein Gerichtsvollzieher nur die Personen aus einer Wohnung weisen könne, die in dem Räumungsurteil benannt worden seien. Auch dieser Praxis wird durch die neuen Vorschriften entgegengewirkt, da nach dem neuen § 940 a Abs. 2 ZPO eine Räumung gegen Dritte auch durch eine einstweilige Verfügung angeordnet werden könne. Voraussetzung sei jedoch in diesen Fällen, dass gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliege und dass der Vermieter von dem neuen Bewohner bis zum Abschluss der mündlichen Verhandlung des Räumungsverfahrens keine Kenntnis gehabt habe. Herr von Lindeiner wies dann darauf hin, dass im Gesetz nunmehr die so genannte „Berliner Räumung“ gesetzlich geregelt sei, über die schon an anderer Stelle durch den Vereinsvorsitzenden berichtet worden sei. Die „Berliner Räumung“ führe zu einer Kostenersparnis, da der Gerichtsvollzieher nicht für die Unterbringung der Möbel des Mieters zu sorgen habe. Der Mieter werde lediglich aus der Wohnung gewiesen, ein Vermieterpfandrecht müsse der Vermieter an dem Mobiliar des Mieters nicht geltend machen. Bei der Räumung habe der Gerichtsvollzieher jedoch das frei sichtbare Mobiliar und die sonstigen Einrichtungsgegenstände des Mieters in der Wohnung zu erfassen durch Anfertigung von Lichtbildern. Vollständig müsse das Inventar jedoch nicht erfasst werden. Anschließend habe der Mieter einen Monat Zeit, die Sachen vom Vermieter gegen Zahlung zurück zu verlangen. Der Vermieter habe die Möglichkeit, vom Mieter nicht zurück verlangte Sachen zu verwerten. Demgemäß sei allen Vermietern angeraten, stets die beschränkte Räumung nach § 885 a ZPO beim Gerichtsvollzieher zu beantragen, da dadurch der Vorschuss an den Gerichtsvollzieher erheblich gesenkt werden könne. Abschließend wies Herr von Lindeiner darauf hin, dass der nächste Bericht über das neue Mietrecht sich mit der energetischen Modernisierung von vermietetem Wohnraum befassen werde.

2. Bericht über die 2. Informationsveranstaltung des Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzervereins in Einbeck e.V. über das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln

Dieser 2. Bericht befasst sich mit der energetischen Modernisierung von vermietetem Wohnraum. Der Rechtsberater des Vereins, Rechtsanwalt von Lindeiner-Wildau, erläuterte, dass ein wesentliches Ziel der Gesetzesänderung sei, die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum mietrechtlich zu vereinfachen. Demgemäß sei vom Gesetzgeber gleich das gesamte Recht der Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen neu geregelt worden. Zum einen seien die Durchführung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen – die sogenannten Erhaltungsmaßnahmen – geregelt, ebenso sei das Recht der Modernisierung geregelt und eine Sonderregelung für energetische Modernisierungen neu eingefügt. Erstmals seien die von dem Mieter zu duldenden Erhaltungsmaßnahmen geregelt.

Das seien gem. § 555 a BGB Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Diese Maßnahmen seien mietrecht-lich gleichzusetzen, weil sie beide zu den Verpflichtungen des Vermieters zählen. Erhaltungsmaßnahmen seien gem. § 555 a Abs. 2 BGB rechtzeitig anzukündigen. Fristen oder eine besondere Form der Ankündigung seien nicht geregelt. Die Ankündigung könne demgemäß auch in einem persönlichen Gespräch erfolgen, insbesondere bei intakten Mietverhältnissen. Als Praxistipp wurde dargelegt, dass es sinnvoll sei, es Mietern und Handwerker zu überlassen, einen Termin für die Durchführung der Arbeiten zu finden. Eingreifen solle der Vermieter dann, wenn eine Terminierung zwischen den Mietern und dem Handwerker nicht zustande komme. Bei problematischen Mietverhältnissen sei es empfehlenswert, die Ankündigung in Textform, z.B. per E-Mail, per Fax oder per Einwurf-Einschreiben zu übermitteln. Keine vorherige Ankündigung sei notwendig, wenn die Arbeiten nur zu einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache führen oder es sich um eine Notmaßnahme handele. Bei diesen Erhaltungs-maßnahmen müssen dem Mieter seine Aufwendungen zur Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Wohnung ersetzt werden. Es sei nicht möglich, im Mietvertrag Abweichungen zu Lasten des Mieters hinsichtlich der Erhaltungsmaßnahmen zu vereinbaren.

Auch eine Mieterhöhung infolge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme sei nicht zulässig, weil diese allein dazu diene, den vertragsgemäßen Zustand aufrecht zu erhalten oder wieder herzustellen.  Die Neuregelung der Modernisierungs-maßnahmen in § 555 b BGB habe zu einer Zusammenführung der bisher in verschiedenen Paragraphen geregelten Tatbestände geführt. Nunmehr seien in § 555 b BGB 7 Fälle von Modernisierungmaßnahmen geregelt. Dieses seien nach der neuen gesetzlichen Regelung Maßnahmen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert werde, Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Mietwohnung nachhaltig erhöht werde, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchzuführen seien, die der Vermieter nicht zu vertreten habe, aber keine Erhaltungsmaßnahmen im Sinne von § 555 a BGB seien, sowie Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen werde. Der Gesetzgeber habe durch die Novellierung des Mietrechts zwei neue Modernisierungstatbestände geschaffen. Danach seinen Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (energetische Modernisierung) - § 550 b Nr. 1 BGB oder auf sonstige Weise nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt werde - § 555 b Nr. 2 BGB. Wesentlich sei, dass die energetische Modernisierung zu einer Energieeinsparung in Bezug auf die Mietwohnung führe. Die energetische Modernisierung sei demgemäß privilegiert, weil bei Durchführung dieser Maßnahmen für einen Zeitraum von max. 3 Monaten der Mieter auch bei erheblicher Gebrauchsbeeinträchtigung keine Mietminderung geltend machen könne und der Vermieter die Möglichkeit habe, innerhalb der Verbesserung der Mietwohnung eine Mieterhöhung durchzuführen. Maßgeblich für das Vorliegen einer energetischen Modernisierung sei jedoch, dass Endenergie eingespart werde. Unter dem Begriff der Endenergie fallen demgemäß alle Energieträger, die notwendig seien, um der Anlagentechnik des Gebäudes den Betrieb zu ermöglichen. In diesen Fällen der energetischen Modernisierung habe der Vermieter das Recht, die Miete der Wohnung dauerhaft um 11 % der aufgewendeten Kosten pro Jahr zu erhöhen.  

Demgemäß gelte weiterhin, dass der Vermieter nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Möglichkeit habe, die jährliche Miete um 11 % der für die jeweilige Wohnung aufgewandten Kosten zu erhöhen. Bei Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen habe der Vermieter form- und fristgerecht nach den gesetzlichen Bestimmungen zu verfahren. Dies bedeute für den Vermieter, dass er dem Mieter die Maßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn anzukündigen habe. Maßgeblich für die Einhaltung der Frist sei der Zugang der Modernisierungsankündigung beim Mieter. Die Modernisierungsankündigung habe der Vermieter in Textform zu erklären. Dies sei neben einem Brief, auch per Fax oder per E-Mail möglich. Der Vermieter habe jedoch sicher zu stellen, dass die Ankündigung dem Mieter auch zugehe. Die Ankündigung müsse sechs Informationen für den Mieter enthalten. Der Vermieter müsse darlegen, welche Modernisierungsmaßnahmen konkret durchgeführt werden sollen. Eine umfassende Beschreibung der Maßnahme sei dabei ratsam. Im Fall der energetischen Modernisierung sei auch gesetzlich vorgeschrieben, dem Mieter darzustellen, ob und inwieweit die Maßnahme zu einer Energieeinsparung führe. Dabei könne der Vermieter auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen. Zulässig sei eine Bezugnahme beispielsweise auf die Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.07.2009. Hierin finden sich bestimmte Bauteile, geordnet nach Baualtersklasse, Wärmedurchgangskoeffizient, die in einer Modernisierungsankündigung verwendet werden können. Weiter sei der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme darzustellen und der voraussichtliche Beginn der Modernisierungsmaßnahme, wobei besonders wichtig sei, die Frist zur Ankündigung der Maßnahme unbedingt zu beachten. Auch die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme sei mitzuteilen, ebenso der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sowie die voraussichtlich künftigen Betriebskosten. Besonders wichtig sei es, den Mieter auf Form und Frist der Härteeinwände hinzuweisen. Es obliege dem Vermieter, den Mieter über seine rechtlichen Möglichkeiten gegen die Modernisierung zu informieren.  

Konkret bedeute dies, dass der Vermieter den Mieter darauf hinweisen müsse, dass dieser alle Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folge, in Textform mitteilen müsse. Unterlasse der Vermieter einen entsprechenden Hinweis, so gelte für die Mitteilung des Mieters weder Form noch Frist. Bei den oben geschilderten Maßnahmen sei eine Ankündigung entbehrlich, wenn die Maßnahme nur mit unerheblichen Einwirkungen auf die Mietwohnung verbunden sei und gleichzeitig nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führe. Gemäß § 555 d Abs. 1 BGB habe der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Ausnahme von der Duldungspflicht könne ein Härtefall sein. Ein solcher Fall liege vor, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeute, die sich auch dann nicht rechtfertigen lasse, wenn ihr die berechtigten Interessen des Vermieters, der übrigen Mieter im Gebäude, sowie der Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes entgegen gehalten werden können. Weiter wurde darauf hingewiesen, dass dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zustehe infolge einer Modernisierungsmaßnahme. Die Kündigung habe bis zum Ablauf des Monats zu erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folge. Das Sonderkündigungs-recht des Mieters könne im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden. Hinsichtlich der Mieterhöhung verstehe es sich von selbst, dass dann, wenn alle Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus von der Maßnahme profitieren, eine Aufteilung der Kosten erfolge, möglichst nach Quadratmeter Wohnfläche. Wie im Hinblick auf die Duldungspflicht bereits dargestellt, habe der Vermieter im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung eine weitere Härtefallprüfung durchzuführen. Der Vermieter habe im Hinblick auf die von dem Mieter vorgetragenen Härtegründe, nunmehr zu prüfen, ob die Mieterhöhung in wirtschaftlicher Hinsicht unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten und der Miethöhe eine Härte für den Mieter darstelle. Sei dies der Fall, sei der Vermieter nicht berechtigt, eine Mieterhöhung durchzuführen. Zu beachten sei auch nach den Ausführungen des Referenten, dass eine unterlassene oder fehlerhafte Modernisierungsankündigung auf die Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 b Satz 2 BGB erhebliche Auswirkungen habe, weil sich dann die Mieterhöhung um 6 Monate zugunsten des Mieters nach hinten verschiebe.

Dies sei auch dann der Fall, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Erhöhung um mehr als 10 % überschreite.

 

 

 

 

 

 

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