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Bericht des 1. Vorsitzenden, Rechtsanwalt und Notar Horst-Henning von Lindeiner-Wildau

Erst Informationsveranstaltung 2013 des Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzervereins in Einbeck e.V. am Donnerstag, 17.01.2013, in Einbeck.

Die gerichtsfeste Beendigung von Mietverhältnissen

Der Vorsitzende und Rechtsberater des Vereins, Rechtsanwalt Horst-Henning von Lindeiner-Wildau, referierte dabei über die Möglichkeiten der Beendigung eines Mietverhältnisses durch Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages oder durch Kündigung.

Der Vereinsvorsitzende wies darauf hin, dass es sich bei Mietverhältnissen, die zumeist über eine längere Zeit abgeschlossen werden, um Dauerschuldverhältnisse handele mit der Folge, dass es bestimmter Voraussetzungen bedürfe, um ein solches Vertragsverhältnis zu beenden. Der Mietaufhebungsvertrag sei im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt.

Er sei jedoch das geeignete Instrument für Mieter und Vermieter die Beendigung eines bestehenden Mietverhältnisses einverständlich zu erreichen. Mit dem Aufhebungsvertrag verliere der Mieter seine Kündigungsschutzrechte, die Vertragsparteien ersparen sich jedoch in der Regel einen Prozess beim Amtsgericht und die Mietpartei erhalte eine angemessene Räumungsfrist. In dem Vertrag, der aus Beweiszwecken möglichst schriftlich abzuschließen sei, sollte auch § 545 BGB ausgeschlossen werden der besagt, dass ein Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit fortgesetzt gelte, wenn das Mietobjekt weiter genutzt werde und keine der Vertragsparteien der Fortsetzung widerspreche. Das Mietverhältnis könne auch dadurch beendet werden, dass der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag entlasse, wenn ein geeigneter Nachmieter vorhanden sei. Grundsätzlich sei der Vermieter jedoch nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, hier seien die beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien gegeneinander abzuwiegen werden. Wegen der kurzen Fristen für eine Mieterkündigung empfehle sich jedoch eine vorzeitige Entlassung des Mieters nur in ganz bestimmten Fällen.

Anschließend kam Rechtsanwalt von Lindeiner-Wildau auf die Kündigung zu sprechen, wobei es sich um eine empfangsbedürftige einseitige Willenserklärung handele, mit der der Kündigende seinen Willen zum Ausdruck bringe, an dem Mietverhältnis nicht mehr festhalten zu wollen.

Der Kündigende müsse dafür Sorge tragen, dass der Zugang der Kündigung nachgewiesen werden könne. Die Kündigung von Wohnraum habe ausschließlich schriftlich zu erfolgen. Nach dem Gesetz gäbe es verschiedene Arten von Kündigungen: Die ordentliche fristgemäße, die außerordentliche fristgemäße Kündigung und die außerordentliche fristlose Kündigung.

Die zuerst genannten Kündigungen habe der Vermieter mit einer Widerspruchsbelehrung nach §§ 574 – 574 b BGB, sowie die Form und Frist der Einlegung zu versehen. Unterlasse der Vermieter eine solche Belehrung, beginne die Widerspruchsfrist des Mieters von 2 Monaten vor Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu laufen. Werde ein Mietverhältnis dagegen außerordentlich fristlos gekündigt, finde die Sozialklausel keine Anwendung, sodass es einer Belehrung nicht bedürfe. Um den gesetzlichen Anforderungen zu genügen, müsse der Wortlaut der §§ 574 – 574 b BGB in seinen wesentlichen Zügen wiedergegeben werden.

Insoweit riet der Referent, dass sich Vermieter vom Haus- und Grundbesitzerverein beraten lassen sollten.

Inhaltlich müsse die Kündigung den Kündigenden und den Kündigungsempfänger ausweisen und das zu kündigende Mietverhältnis genau beschreiben. Dies gelte für Wohnraum ebenso wie für Gewerberaum. Handele es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum sei eine ordentliche fristgemäße Kündigung des Vermieters gem. § 573 Abs. 3 BGB zu begründen.

Alle bis zum Zeitpunkt der Kündigung vorhandenen Kündigungsgründe sollten ausführlich in der Kündigung angegeben werden.

Andere Gründe können nur berücksichtigt werde, wenn sie nachträglich entstanden seien. Der Mieter habe eine ordentliche fristgemäße Kündigung nicht zu begründen, wenn das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen sei, er habe lediglich die Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten.

Auch die außerordentliche fristgemäße Kündigung sei von dem Vermieter zu begründen, ebenso die außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses aus wichtigem Grunde, gleichgültig ob sie von dem Mieter oder dem Vermieter ausgesprochen werde.

An die Begründungspflicht seien nach dem Willen des Gesetzes jeweils keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Der Mieter bzw. Vermieter müsse jedoch erkennen können, welche Umstände zur fristlosen Kündigung geführt hätten. Bei der Kündigung von Wohnraum müsse beachtet werden, dass sie nicht durch ein Fax-Schreiben oder eine e-mail erfolgen könne.

Die Wohnraumkündigung sei schriftlich zu erklären, die Unterschrift müsse nicht lesbar, aber individualisierbar sein. Bei ordentlichen oder außerordentlichen fristgemäßen Kündigungen habe der Kündigende die Kündigungsfristen zu beachten. Dies sei bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht notwendig, hier müsse dem zu Kündigenden jedoch eine angemessene Räumungsfrist gewährt werden. Ein Wohnraummietverhältnis sei gem. § 573 c Abs. 1 BGB grundsätzlich zum 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündbar, d.h., der Kündigende habe eine dreimonatige Kündigungsfrist zu beachten. Bei einem Mietverhältnis von 5 Jahren verlängere sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um 3 Monate, sie verlängere sich um weitere 3 Monate bei einem 8-jährigen Mietverhältnis. Eine Vereinbarung, wonach die Kündigungsfristen für den Vermieter verkürzt oder für den Mieter verlängert werden, sei nach dem BGB unwirksam, es sei denn, es handele sich um zum vorübergehenden Gebrauch vermieteten Wohnraum. Eine Besonderheit bestehe bei einem selbst bewohnten 2-Familienhaus, hier verlängere sich die Kündigungsfrist im weitere 3 Monate für den Vermieter, eine Begründung sei nicht notwendig. Herr von Lindeiner-Wildau erläuterte dann die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters. Der Vermieter könne das Mietverhältnis ordentlich fristgemäß kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe, das dann vorliege, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletze, der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötige (Eigenbedarf) und der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sei und dadurch erhebliche Nachteile erleide, wofür jedoch die Möglichkeit einer Besservermietung oder die Umwandlung in Wohneigentum und dessen Veräußerung nach Überlassung der Wohnung an den Mieter nicht genüge.

Vor der Kündigung wegen schuldhafter Verletzung der vertraglichen Pflichten müsse der Mieter abgemahnt werden. Der Vermieter könne ein Mietverhältnis fristlos ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliege was der Fall sei, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens durch den Mieter nicht zugemutet werden könne, wobei hier vorab auch eine Abmahnung erfolgen müsse.

Eine Abmahnung müsse auch vorher erfolgen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletze, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährde. Ein wichtiger Grund sei auch darin zu sehen, wenn der Mieter die Mietsache ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlasse, auch insoweit müsse vorab eine Abmahnung erfolgen. Wenn der Mieter mit der Miete für 2 aufeinander folgende Monate mit mindestens mehr als einer Monatsmiete in Verzug sei oder in einem Zeitraum von mehr als 2 Monaten mit einem Gesamtbetrag von mehr als 2 Monatsmieten und der Vermieter nicht vor der Kündigung befriedigt werde, sei keine Abmahnung notwendig. Ein Zeitmietvertrag könne mit einer ordentlichen fristgemäßen Kündigung nicht gekündigt werden. Außerordentliche Kündigungsrechte des Vermieters gebe es auch noch dann, wenn der bisherige Mieter versterbe und dessen Ehegatte, Lebensgefährte oder Kinder in das Mietverhältnis eintreten und in diesen Personen ein wichtiger Grund liege. Außerdem sei eine außerordentliche fristgemäße Kündigung möglich, wenn keine der vorgenannten Personen in das Mietverhältnis eintreten und der Mietvertrag daher gemäß § 564 BGB mit den Erben fortzusetzen sei.

Abschließend wies Herr von Lindeiner-Wildau darauf hin, dass es sinnvoll sei, wenn sich die Mitglieder vor der Formulierung einer Kündigung beraten lassen würden. Die Beratung könne für Mitglieder telefonisch oder nach Absprache eines Termins erfolgen.

Weiter wurde auf die Jahreshauptversammlung am Dienstag, den 12.03.2013 in der Feuerwache und die nächste Informationsveranstaltung am Donnerstag, den 11.04.2013 um 19.00 Uhr in der „Deutschen Eiche“ in Dassel hingewiesen.

 

 

 

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