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12. Januar  2012 -

Informationsveranstaltung des Haus-, Wohnungs- und  Grundbesitzervereins Einbeck /

Rechtsanwalt Horst-Henning  von Lindeiner-Wildau referierte:

Erste Informationsveranstaltung 2012 des Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzervereins in Einbeck e.V.

 

Der Vereinsvorsitzende Rechtsanwalt und Notar Horst-Henning von Lindeiner-Wildau widmete sich in seinem Bericht neuen gesetzlichen Vorgaben, anschließend ging er insbesondere auf die Abrechnung der Betriebskosten ein.

Am 01.11.2011 sei eine neue Trinkwasserverordnung zur Regelung der Qualität des Trinkwassers in Kraft getreten. Diese regele umfassende Überwachungs- und Eingriffskompetenzen der zuständigen Behörden. Der Pflichtenkatalog für den vermietenden Haus- bzw. Wohnungseigentümer sei wesentlich erweitert worden. Zweck der Verordnung sei es, die menschliche Gesundheit vor nachteiligen Einflüssen zu schützen, die durch eine Belastung des Trinkwassers mit Schadstoffe hervorgerufen werden könne. Hier sei insbesondere auf die Kontaminierung des Trinkwassers mit Blei aufgrund alter Bleirohre und mit Legionellen hingewiesen. Der Vermieter habe jetzt weitgehende Berichts- und Mitteilungspflichten. Dem Gesundheitsamt müssen bestimmte Warmwasserversorgungsanlagen angezeigt werden, die zentrale Wasserinstallation des Hauses müsse im Regelfall einmal jährlich auf Legionellen untersucht werden. Alle Untersuchungsergebnisse müssen 10 Jahre aufbewahrt werden. Fachleute kritisieren diese Verordnung bereits jetzt, weil die tägliche Rechtsanwendung zu kompliziert und zu unübersichtlich sei. Neben dem Vermieter sei jedoch auch die Wohnungseigentümergemeinschaft Adressat der Verordnung. Werde ein Haus nur vom Eigentümer bzw. dessen Familie selbst bewohnt, falle das selbstgenutzte Einfamilienhaus nicht unter die neue Trinkwasserverordnung. Die Trinkwasserverordnung sei auch straf- und bußgeldbewehrt. 

Nach der neuen Heizkostenverordnung, die am 01.01.2009 in Kraft getreten sei, seien Heizkostenverteiler und Warmwasserkostenverteiler, die vor dem 01.07.1981 vorhanden waren, bis zum 31.12.2013 auszutauschen. Von Wohnungseigentümern und Verwaltern von Wohnungseigentümergemeinschaften müsse das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.07.2011 beachtet werden, wonach Heizkörper samt ihren Zuleitungen sowie Heizungs- und Thermostatventile durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden können, sofern nicht ausnahmsweise der einzelne Heizkörper für den Betrieb der ganzen Anlage unverzichtbar sei. Wenn ein Mitglied als Eigentümer einer Eigentumswohnung dazu weiter beraten werden möchte, wurde gebeten, sich mit dem Berater des Vereins, Rechtsanwalt von Lindeiner-Wildau, in Verbindung zu setzen. 

Anschließend erläuterte der 1. Vorsitzende, dass nach Schätzungen der Europäischen Union sich die Aufwendungen der privaten Haushalte in Deutschland für Energie bis zum Jahr 2030 verdoppeln würden, und zwar von rd. 7 % des Einkommens auf rd. 15 %, obwohl nach einer Studie eines Energiedienstleisters der Energieverbrauch seit 2005 um rd. 11 % gesunken sei. Erschreckend sei, dass in Deutschland etwa 770.000 Wohnungen unvermietet seien, wobei sich der Leerstand gegenüber den Vorjahren etwas verringert habe. Seit Oktober liege ein Referentenentwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes vor, mit dem das Sofortprogramm zur Energiewende geregelt würde, ebenso das Mietnomadentum, das nicht so groß sei, wie vermutet, weil bei ca. 24 Mio. Mietverhältnissen nur 0,02 % der Vermieter Probleme mit Mietnomaden hätten. Kritisiert werde insoweit, dass durch diesen Gesetzesentwurf alle Mieter unter Generalverdacht gestellt werden würden. Bei Durchführung der energetischen Modernisierung des Wohnungsbestandes solle stärker zwischen der Duldungspflicht des Mieters und der anschließenden Mieterhöhungsmöglichkeit des Vermieters differenziert werden, auch sei die Minderung der Miete durch den Mieter wegen der notwendigen Maßnahmen eingeschränkt. Solche Maßnahmen seien als bauliche Veränderung zur Verbesserung der Mietsache zur Einsparung von Energie anzusehen mit der Folge, dass dadurch die Miete erhöht werden könne, weil 11 % der Kosten für die jeweilige Wohnung auf die Miete umgelegt werden könne. In diesem Zusammenhang wies Herr von Lindeiner-Wildau darauf hin, dass aufgrund der Forderung der Heizkostenverordnung, nach Verbrauchsdaten abzurechnen, der Mieter es dulden müsse, die vorhandenen klassischen Messgeräte durch moderne funkgesteuerte Ablesegeräte zu ersetzen. Da die Stadtwerke angekündigt hätten, die Gebührenbescheide jetzt den Vermietern zuzuleiten, wurde daran erinnert, jetzt möglichst umgehend die Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen, wobei der Vermieter bedenken solle, dass die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2011 als Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen herangezogen werden könne. Ein Sicherheitszuschlag sei jedoch nicht möglich, es sei denn, es würde schon feststehen, dass sich die Betriebskosten im laufenden Jahr erhöhen würden.

Mit Nachdruck wies der Rechtsberater des Vereins darauf hin, dass eine formell und materiell richtige Nebenkostenendabrechnung dem Mieter innerhalb Jahresfrist übersandt werde, da bei Zugang einer wegen formeller Mängel unwirksamen Abrechnung die Einwendungsfrist des Mieters nicht in Lauf gesetzt werde, seine Zahlungsverpflichtung demgemäß nicht eintrete mit Ablauf der Jahresfrist. Im Ergebnis bedeute dies, dass der Mieter auf eine insgesamt formell nicht ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nicht zu reagieren brauche, ohne Gefahr zu laufen, dass mit Ablauf seiner Einwendungsfrist eine Zahlungsverpflichtung aus der Betriebskostenabrechnung entstehe. Im Zusammenhang mit der Abrechnung der Nebenkosten wurde auch darauf hingewiesen, dass alte Wasserzähler, die längst hätten neu geeicht werden müssen, zu Schwierigkeiten der Wasserabrechnung führen können. Eine Abrechnung aufgrund nicht geeichter Wasserzähler sei unwirksam und demgemäß zu vermeiden. Zu beachten sei auch, dass durch die Zahlung des Nachzahlungsbetrages bzw. Entgegennahme eines Guthabens der Mieter bzw. Vermieter kein Schuldanerkenntnis abgebe.

Demgemäß sei festzuhalten, dass durch eine Nachzahlung des vom Vermieter im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung geforderten Betrages innerhalb der Einwendungsfrist bzw. durch das Auskehren eines Guthabens an den Mieter innerhalb der Abrechnungsfrist die Möglichkeit einer späteren Nach- bzw. Rückforderung innerhalb der jeweils gültigen Fristen weiterhin bestehe, d.h., innerhalb der Abrechnungsfrist könne der Vermieter seine Nebenkostenabrechnung korrigieren und der Mieter könne auch nach Zahlung des Nachzahlungsbetrages innerhalb der von ihm einzuhaltenden Frist die Nebenkostenendabrechnung noch bemängeln.

Rechtsanwalt von Lindeiner-Wildau erläuterte dann mögliche Probleme bei der Ankündigung einer Wohnungsmodernisierung durch den Vermieter, der die Pflicht habe, die Modernisierungsankündigung so konkret wie möglich zu fassen, damit das zu erreichende Urteil eine hinreichende Grundlage für eine nach § 890 ZPO vorzunehmende Zwangsvollstreckung bilden könne.

Der Vortragende erinnerte daran, dass Modernisierungen dem Mieter seitens des Vermieters anzukündigen seien, um die Duldungspflicht des Mieters auszulösen, wenn Eingriffe in die Wohnung des Mieters notwendig seien. Beizufügen sei auch eine Kostenschätzung, aus der eine voraussichtliche monatliche Mieterhöhung abgeleitet werden könne die durchgesetzt werden könne, wenn die Modernisierung zu einer Verbesserung des Wohnwertes führe. Der Mieter könne nicht verlangen, dass ihm jede Einzelheit der durchzuführenden Baubaumaßnahme erläutert werde. Eine nach § 554 III Satz 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung müsse nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie müsse jedoch so konkret gefasst sein, dass der Mieter daraus alle Informationen entnehme könne, um zu entscheiden, ob er verpflichtet sei, die Maßnahme zu dulden. Der  Mieter habe die Möglichkeit, die Duldung zu verweigern, wenn ihm nur einfach mitgeteilt werde, der Vermieter plane eine „Baumaßnahme“. Die entsprechende Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.09.2011 erleichtere das Vorgehen des Vermieters, demgemäß sei dieser Entscheidung aus Sicht der Vermieter in vollem Umfange zuzustimmen.

Ein weiteres Problem war die Erörterung der Folgen der Umstellung des analogen Satellitenempfangs auf digitale Signale über den entsprechenden Satelliten. Nach der veröffentlichten Meinung der Fachleute werde der Wohnwert durch die höhere Empfangsqualität verbessert und damit der Gebrauchswert der Mieträume nachhaltig erhöht mit der Folge, dass der Vermieter die Miete erhöhen könne. Der Vermieter habe den Umstand der Nachrüstung nicht zu vertreten. 

Abschließend wies der 1. Vorsitzende des Vereins darauf hin, dass am Donnerstag, dem 01.03.2012 die Jahreshauptversammlung in der Einbecker Feuerwache stattfinde und die 2. Informationsveranstaltung am Donnerstag, dem 12.04.2012 um 19.00 Uhr im Hotel Deutsche Eiche in Dassel. Mitglieder und auch Gäste seien herzlich eingeladen.

Rechtsanwalt und Notar von Lindeiner

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