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8. September  2011 -

Informationsveranstaltung des Haus-, Wohnungs- und  Grundbesitzervereins Einbeck /

Rechtsanwalt Horst-Henning  von Lindeiner-Wildau referierte

Im Brodhaus in Einbeck fand am 08.09.2011 die dritte Informationsveranstaltung des Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzervereins in Einbeck e.V. statt.

Der 1. Vorsitzende des Vereins, Rechtsanwalt und Notar Horst-Henning von Lindeiner-Wildau erläuterte den Grundstückseigentümern, Vermietern und Wohnungseigentümern interessierende Rechtsprobleme . Zu Anfang wies der Referent darauf hin, dass sich Wohnungseigentümergemeinschaften und Vermieter von Eigentumswohnungen rechtzeitig darauf einstellen müssten, dass ab 01.Januar 2014 geänderte Anforderungen an die Erfassung und Abrechnung der Heizkosten zu beachten seien. Das betreffe die Umrüstung der Erfassungsgeräte, da die so genannten Verdunster ab 01. Januar 2014 nicht mehr verwendet werden dürfen. Die Heizwärme und das verbrauchte Warmwasser müsse durch den Einbau von Wärmezählern für die Warmwasseraufbereitung getrennt erfasst werden. Eine weitere Änderung betreffe die Wohnungseigentümer, die ihre Eigentumswohnung vermietet haben. Diese müssen eine so genannte Verbrauchsanalyse erstellen, um den Nutzern aufzuzeigen, wie sich der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser in den letzten drei Jahren entwickelt habe.

Im Zusammenhang mit dem Wohnungseigentumsgesetz wies der 1. Vorsitzende darauf hin, dass der BGH entschieden habe, dass der WEG-Verwalter Aufträge zur Erreichung eines Sanierungszieles nicht in unbegrenzter Höhe vergeben dürfe, selbst wenn die Wohnungseigentümer weder den Umfang der auszuführenden Maßnahmen, noch eine Obergrenze hinsichtlich der Kosten beschlossen hätten. Verwalter, die sich daran nicht halten, können auf den Mehrkosten sitzen bleiben.

Weiter wurde darauf hingewiesen, dass der BGH in einer Entscheidung vom 02.03.2011, die erst jetzt bekannt geworden sei, entschieden habe, dass eine Erhöhung der Kaltmiete nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen auch ohne vorherige Ankündigung gemäß

§ 559 ff. BGB durchgesetzt werden könne, auch dann, wenn den Mietern im ersten Schritt die vom Vermieter geplante Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums, nicht spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme in Textform mitgeteilt worden sei.

Nach dem BGH sei demgemäß eine Modernisierungserhöhung auch ohne vorangegangene Ankündigung möglich. Allerdings erhöhe sich die Miete in diesem Fall nicht mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung, sondern verschiebe sich um 6 Monate. Diese Verschiebung trete auch dann ein, wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher sei, als die vorab mitgeteilte.

Wenn der Mieter entgegen seiner vertraglichen Pflicht die Miete nicht bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zahle,  wiederholt unpünktlich zahle, entgegen der Vereinbarung im Mietvertrag bar zahle oder in den letzten Monaten gar nicht mehr bezahlt habe, sei dem Vermieter von der Rechtsprechung nunmehr zugebilligt worden, mit einer Klage auf zukünftige Mietzahlungen zu seinem Recht zu kommen.

In den beschriebenen Fällen stehe dem Vermieter das Recht zu, eine Klage auf künftige Mietzahlungen zu erheben, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt sei, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Die entsprechende Besorgnis sei von den Obergerichten akzeptiert worden, wenn der Schuldner die Mietzahlung ernstlich bestreite, die bereits entstandenen Mietrückstände den Betrag einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, und so die Besorgnis des Vermieters berechtigt sei, anzunehmen, der Mieter würde die berechtigten Forderungen nicht erfüllen. Diese BGH-Rechtsprechung begründet demgemäß die Zulässigkeit einer Klage auf zukünftige Leistung, wenn der Mieter ständig unpünktlich zahle.

Der Referent zitierte eine weitere Entscheidung des BGH vom 01.06.2011, in der der BGH erneut und wiederholt festgestellt habe, dass die wiederholte und trotz Abmahnung fortgesetzte verspätete Zahlung der Miete durch den Mieter eine gravierende Pflichtverletzung sei, die nach einer Abmahnung mit Androhung der fristlosen oder fristgerechten Kündigung die Kündigung rechtfertige, auch dann, wenn dem Mieter nur ein fahrlässiges Handeln vorgeworfen werden könne.

Der BGH begründet dies damit, dass dem Vermieter es nicht zuzumuten sei, auf Dauer eine unpünktliche Mietzahlung hinzunehmen.

Wichtig ist eine weitere Entscheidung des BGH vom 01.06.2011, die sich mit der Kautionshaftung des Vermieters befasst habe.

Der BGH habe geurteilt, dass der Erwerber einer vermieteten Immobilie für die Rückerstattung der Kaution an den Mieter auch dann hafte, wenn er sie nicht vom Voreigentümer erhalten habe. Dem Erwerber einer vermieteten Immobilie könne daher nur geraten werden, insbesondere bei bereits länger bestehenden Mietverträgen, sich über die Weitergabe der Kaution bei mehrfachen Übereignungen des erworbenen Objektes zu informieren.

In zwei weiteren Entscheidungen, die erst jetzt veröffentlicht worden sind, hatte sich der BGH mit dem Sonderkündigungsrecht des Vermieters gemäß § 573a BGB über Mietwohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen zu befassen, die, wie allgemein bekannt ist, auch ohne Angabe von Gründen erfolgen könne, da es bei dieser Sonderkündigung keines berechtigten Interesses des Vermieters bedürfe.

In einem Fall habe der BGH entschieden, dass weitere Wohnräume neben der vom Vermieter benutzten Wohnung und einer vermieteten Wohnung, welche jedoch keine eigenständige Wohnung darstelle, sondern lediglich zeitweise vermietet worden seien, nicht zu berücksichtigen seien.

Anders entschied der BGH in dem zweiten Urteil, wenn in einem Objekt, in dem sich neben der Wohnung des Eigentümers eine weitere vermietete Wohnung befinde und eine selbstständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Untergeschoss, die der Vermieter neben der Erdgeschosswohnung nutze. Diese Einliegerwohnung im Untergeschoss werde mitgezählt, so dass insoweit drei Wohnungen vorhanden seien mit der Folge, dass das Sonderkündigungsrecht nicht ausgeübt werden könne.

Nach Änderung der BGH-Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturenklauseln in Mietverträgen häufen sich die Klagen von Mietern auf Schadenersatz, die in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung Schönheitsreparaturen vor Auszug durchgeführt haben.

Insoweit habe der BGH nunmehr am 04.05.2011 entschieden, dass von den Mietern geltend gemachte Schadenersatzansprüche auf Zahlung der aufgewendeten Renovierungskosten innerhalb einer Frist von 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses verjähren in Anwendung von § 448 II BGB.

In einem weiteren jetzt bekannt gewordenen BGH-Urteil habe das Gericht festgestellt, dass ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht des Gewerberaummieters gegenüber dem Vermieter bestehe, ihn über sein vorgesehenes Sortiment aufzuklären. Dies sei insbesondere dann notwendig, wenn es um den Vertrieb von Waren gehe, die in der Öffentlichkeit und im politischen Bereich eindeutig einer rechtsextremistischen Gesinnung zugewiesen werden würden, wenn die Befürchtung bestehe, dass auch der Vermieter in der Öffentlichkeit in Gefahr gerate, diese rechtsextremistische Gesinnung zu teilen. Diese Rechtsprechung sei auch bei dem Vertrieb von Erotikartikeln oder dem Betrieb eines Pornokinos zu berücksichtigen. Sie gebe dem Vermieter das Recht, wenn der Gewerberaummieter keine Auskunft über sein Sortiment gebe, das Mietverhältnis wegen arglistiger Täuschung anzufechten.

Rechtsanwalt von Lindeiner-Wildau erläuterte dann die Möglichkeit, für die Durchführung von Energieeinsparmaßnahmen die Förderung der KfW-Bankengruppe zu erhalten, weil diese seit dem 01.03.2011 nunmehr neben umfassenden Sanierungen auch wieder einzelne, energieeffiziente Energiemaßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz eines Wohngebäudes fördere.

Dabei könne es sich um die Wärmedämmung der Wände, der Dachflächen oder der Geschossdecken, die Erneuerung von Fenstern und Außentüren oder Einbau einer neuen Heizungsanlage handeln.

Für jede einzelne dieser Maßnahmen könne eine Förderung im Rahmen des KfW-Programms „Energieeffizient Sanieren“ beantragt werden.

Weiter bestehe ab  01.03.2011 auch die Möglichkeit, für die Kosten eines Sachverständigen, der bei solchen Maßnahmen notwendigerweise eingeschaltet werden müsse, Zuschüsse von 50 % der Kosten, maximal 2.000,-- € pro Vorhaben, von der KfW gefördert zu bekommen.

Weitere Informationen und Details zu den Bedingungen des Förderprogramms seien unter http://www.kfw.de erhältlich. 

Die Mitglieder seien bereits mehrfach über die Pflicht zur Dämmung aufgrund der EnEV 2009 informiert worden. Bisher laufe die in der Energieeinsparverordnung festgelegte Frist zur entsprechenden Nachrüstung Ende 2011 aus für die Dämmung des nicht begehbaren Dachbodens oder des Daches, wenn der sogen. Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke unter 0,24 Watt je Quadratmeter bleibe. Ab 2012 solle die Pflicht zur Dämmung auf begehbare oberste Geschossdecken ausgedehnt werden. Diese geschilderten Nachrüstpflichten gelten insbesondere für den Käufer eines noch nicht gedämmten Objektes. Die Maßnahmen seien spätestens zwei Jahre nach dem Kauf durchzuführen. Zwischenzeitlich sei jedoch eine neue Auslegung der Energieeinsparverordnung aufgrund von Aussagen der Fachkommission Bautechnik der Bauminsterkonferenz des Bundes und der Länder und des Deutschen Instituts für Bautechnik zu dem Ergebnis gelangt, dass keine Pflicht zur nachträglichen Dämmung im Sinne des § 10 Abs. 3 oder 4 Energieeinsparverordnung 2009 bestehe, wenn die oberste Geschossdecke oder das Dach bereits über eine durchgehende, allenfalls durch Balken oder Sparren unterbrochene, Schicht eines Dämmstoffes verfüge. Die oberste Geschossdecke gelte auch dann als gedämmt, wenn sie dem Mindestwärmeschutz nach DIN 4108 – 2:2003-07 entspreche. Davon könne bei massiven Deckenkonstruktionen, die seit 1969 errichtet wurden und auch bei Holzbalkendecken aller Baualtersklassen, ausgegangen werden.

Der 1. Vorsitzende wies jedoch darauf hin, man solle nicht vergessen, dass sinnvolle Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden zum Energie einsparen beitragen und dem Klimaschutz helfen.

Rechtsanwalt und Notar von Lindeiner

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