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13. April  2011 - Dassel

Informationsveranstaltung des Haus-, Wohnungs- und  Grundbesitzervereins Einbeck /

Rechtsanwalt Horst-Henning  von Lindeiner-Wildau referierte

Am 13.04.2011 fand in Dassel im Hotel Deutsche Eiche die

2. Informationsveranstaltung des Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzervereins in Einbeck e.V.  statt, in der der 1. Vorsitzende des Vereins,

Rechtsanwalt und Notar Horst-Henning von Lindeiner-Wildau, über aktuelle Rechtsprobleme informierte und über die vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 BauGB der Stadt Einbeck zu städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen im Rahmen des Förderprogramms Städtebaulicher Denkmalschutz, an der sich die Einbecker Bürger, die Grundeigentum in der Altstadt innerhalb der Wallanlagen haben, beteiligen sollen. Insoweit sind auch die Mitglieder des Vereins aufgefordert worden, zwischenzeitlich zugeleitete Fragebögen zur Innenstadtsanierung und einer möglichen Teilnahmebereitschaft der Gewerbetreibenden und Bürgerinnen und Bürger an der Innenstadtsanierung auszufüllen und bis zum 06.05.2011 an die Stadt Einbeck zurückzureichen.

Der Verein ist ebenfalls davon informiert worden, dass die Stadt Einbeck die Anmeldung zur Aufnahme in das Förderprogramm Städtebaulicher Denkmalschutz in die Wege leiten will. Demgemäß sei es notwendig, dass möglichst viele Grundstückseigentümer im Plangebiet sich an der Fragebogenaktion beteiligen. Die Initiative der Stadt Einbeck ist von dem Vereinsvorsitzenden ausdrücklich begrüßt worden.

Anschließend berichtete Rechtsanwalt von Lindeiner-Wildau über aktuelle Entscheidungen, u.a. über die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2010. Insoweit  wurde darauf hingewiesen, dass es notwendig sei, innerhalb einer Frist von 12 Monaten, wobei es sich um eine Ausschlussfrist handele, der jeweiligen Mietpartei die Nebenkostenendabrechnungen zuzuleiten. Es wurde darauf hingewiesen, dass § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausdrücklich nicht für Gewerberaummietverhältnisse gelte. Der Vermieter von Geschäftsräumen sei zur Abrechnung über die Nebenkosten zwar innerhalb angemessener Frist verpflichtet, diese Frist ende regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode. Bei Gewerberaummietverhältnissen sei diese Abrechnungsfrist jedoch keine Ausschlussfrist. Das bedeute, dass eine Betriebskostennachzahlung auch dann noch gefordert werden könne, wenn die Mieter die Betriebskostenabrechnung nach Ablauf von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes erhalten haben.

Insoweit wies der Vortragende auch noch einmal darauf hin, dass eine Betriebskostenabrechnung aus sich heraus verständlich sein müsse.

Das bedeute, alle Erläuterungen, die zur Nachvollziehbarkeit des Rechnungsweges erforderlich seien, müssen in der Abrechnung enthalten sein.

Der BGH habe jedoch  entschieden mit Urteil vom 11.08.2010, dass eine Betriebskostenabrechnung auch dann formell wirksam sei, wenn einzelne Rechenschritte erst durch Erläuterungen nachvollziehbar werden, die der Vermieter dem Mieter z.B. im Mietvertrag oder anlässlich einer vorangegangenen Abrechnung oder auf eine Nachfrage des Mieters habe zukommen lassen.

Im Ergebnis bedeute dies, dass es ausreichend sei, wenn dem Mieter der Verteilerschlüssel für die Betriebskosten in Form einer Anlage zum Mietvertrag ausgehändigt worden sei, so dass er in der Lage sei, den Rechenweg nachzuvollziehen. In einem ganz aktuellen Urteil vom

12.01.2011 hat der BGH zur rechtmäßigen Korrektur einer Betriebskostenabrechnung nunmehr entschieden, dass der Vermieter eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung trotz Ausgleich des errechneten Saldos durch den Mieter korrigieren dürfe. Bei einem Wohnraummietverhältnis müsse allerdings die korrigierte Abrechnung dem Mieter bis zum Ablauf des 12. Monats seit Ende des Abrechnungszeitraumes zugegangen sein, anderenfalls sei der Vermieter mit seiner Nachforderung ausgeschlossen.  

Eine weitere Entscheidung des BGH vom 03.11.2010 habe nunmehr eine Problematik geregelt, die das Mietminderungsrecht bzw. Zurückbehaltungsrecht des Mieters betreffe bei einer unterlassenen Mietmängelanzeige des Mieters. Der BGH bestätige zwar in dieser Entscheidung, dass der Mieter berechtigt sei, wegen im Laufe des Mietverhältnisses aufgetretener Mängel der Mietsache ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben. Dies setze jedoch voraus, dass dem Vermieter die Mängel bereits bekannt sind bzw. jedenfalls bekannt gemacht werden. Dieser Entscheidung, die ein häufiges Problem regele, sei nach Auffassung des 1. Vorsitzenden zu folgen, da der Mieter die von ihm genutzte Mietsache kenne und er demgemäß bei Auftreten von Mängeln diese dem Vermieter gemäß § 536 c BGB anzeigen müsse, da er sonst Gefahr laufe, im Versäumnisfalle daraus resultierende Schäden, bzw. Verstärkung von Schäden an der Mietsache, Schadensersatz leisten müsse. Diese gesetzliche Informationspflicht sei Grundlage für die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts an dem Mietzins bei Mängeln.

In einem weiteren Urteil vom 15.12.2010 hat der BGH entschieden, dass der Mieter die Mieten nicht mindern dürfe bei einer selbst verschuldeten Stromsperre. Ausgangspunkt dieser Entscheidung war der Fall, dass der Stromversorger die Stromlieferung an den Mieter wegen dessen Zahlungsrückständen eingestellt hatte, woraufhin der Mieter die Miete gemindert habe. Der BGH hat dem Vermieter Recht gegeben, da sich der Mieter sich nicht auf diesen Mangel der Wohnung berufen könne, den er selbst verschuldet habe. Es ist schon abenteuerlich, so der 1. Vorsitzende, wie manche Mieter versuchen, eine Mietminderung zu rechtfertigen. 

In einem am 15.12.2010 ergangenen Urteil des BGH hat dieser eine Klage eines Mieters abgewiesen, weil den Mietern wegen der Nichtangabe von Gründen in der Kündigungserklärung des Vermieters kein Schadensersatzanspruch nach §  280 I, Satz 1 BGB  zustehe. Der Vermieter verletze durch Unterlassen der Angabe von Kündigungsgründen keine den Mieter schützende Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis. Anders sei jedoch der Fall zu beurteilen, wenn der Vermieter dem Mieter zu Unrecht kündige oder ihn trotz unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel auffordere Schönheitsreparaturen durchzuführen. In diesen Fällen stehe dem Mieter ein Schadenersatzanspruch zu. 

Anlässlich der Beratungsstunden der Mitglieder des Vereins werde häufig die Frage gestellt, ob in einem laufenden Räumungsverfahren bzw. im Laufe einer Kündigungsfrist der Vermieter berechtigt sei, ohne vorherige Einholung der Zustimmung des Mieters, die Mietwohnung zu betreten.

Insoweit rät der Rechtsberater des Vereins, von dieser Handhabung auf jeden Fall Abstand zu nehmen, um keine fristlose Kündigung des Mieters zu provozieren. Zum anderen könne es zu Schadensersatzansprüchen führen, wenn der Mieter behauptet, es seien Gegenstände aus der Wohnung abhanden gekommen. 

In Betriebskostenabrechnungen bei Leerstand sei zu berücksichtigen, dass der Vermieter im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter grundsätzlich den Kostenanteil zu tragen habe, der auf leer stehende Mieteinheiten entfällt.

Zur Problematik der Durchführung von Schönheitsreparaturen hat der BGH in einem jetzt veröffentlichen Urteil eine verkappte Fachwerkerklausel für unwirksam erklärt, wenn in Mietverträgen vereinbart wird, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen laufend fachgerecht durchführen zu lassen habe. Von der Rechtsprechung akzeptiert werde jedoch die Formulierung, die dem Mieter aufgibt, die Schönheitsreparaturen fachgerecht auf eigene Kosten durchzuführen.

 

Rechtsanwalt und Notar von Lindeiner

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