Geschäftsführung:       Helmut Schlüter, Am Hüttenkrug 2, 37574 Einbeck-Drüber, Tel: 05561 81505

über uns                   
 
Ankündigungen:
Termine 2015
Veranstaltungen:
1. Informations- Veranstaltung 2015
 
4. Informations- Veranstaltung 2014
2. Informations- Veranstaltung 2014
1. Informations- Veranstaltung 2014
 
Berichte früherer Veranstaltungen:
Wohnungsmarkt
 
Vermieter- Info
home
 
hwg

 

März 2010 - Informationsveranstaltung des Haus-, Wohnungs- und  Grundbesitzervereins Einbeck /

Rechtsanwalt Horst-Henning  von Lindeiner-Wildau referierte

 

Der Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzerverein Einbeck hatte zu seiner 2. Informationsveranstaltung nach Dassel in das Hotel „Deutsche Eiche“ eingeladen. Der Termin war vorgezogen worden. Anlässlich der Mitgliederversammlung und auch in der Einbecker Morgenpost wurde darüber informiert.

Der Vereinsvorsitzende, Rechtsanwalt Horst-Henning von Lindeiner-Wildau berichtete über Gesetzesänderungen und aktuelle Gerichtsentscheidungen.

Aufgrund des neuen Rahmenvertrages hinsichtlich der Belieferung mit Strom durch die Stadtwerke Einbeck waren an den Vereinsvorstand Anfragen zur Möglichkeit des Wechsels zu den Stadtwerken Einbeck herangetragen worden. Der Vorsitzende berichtete, dass dann, wenn Mitglieder von anderen Stromanbietern zu den Stadtwerken Einbeck wechseln möchten, sie sich mit den Stadtwerken Einbeck in Verbindung setzen sollen. Dort gibt es entsprechende Vordrucke. Bei der Ausfüllung ist Herr Peckmann von den Stadtwerken behilflich. Es sollte auf jeden Fall die letzte Stromrechnung des bisherigen Anbieters vorgelegt werden.

Anschließend musste erneut über eine Änderung des Erbrechts berichtet werden, das ab 01. Januar 2010 zur Anwendung kommt. Nachdem das Erbrecht in seiner bisherigen Struktur seit über 100 Jahren besteht, wird durch die Neuregelung auf geänderte gesellschaftliche Rahmenbedingungen und Wertvorstellungen reagiert. Modernisiert wird vor allem das Pflichtteilsrecht, also die gesetzliche Mindestbeteiligung naher Angehöriger am Erbe. Aufgrund des gesetzlich geregelten Pflichtteilsrechts werden Abkömmlinge und Eltern, sowie Ehegatten und Lebenspartner auch dann am Nachlass des Erblassers beteiligt, wenn sie durch Testament oder Erbvertrag von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen worden sind. Der Pflichtteil ist damit Ausdruck der Solidarität zwischen Blutverwandten. Er besteht in der Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

Die Höhe bleibt durch die neuen gesetzlichen Bestimmungen unberührt.

Die neuen Regelungen sollen die Testierfreiheit des Erblassers stärken, durch Testament oder Erbvertrag über seinen Nachlass zu bestimmen. Ob dies durch die Neuregelungen erreicht wird, bleibt abzuwarten. Wie bisher besteht weiterhin die Möglichkeit des Erblassers, den Berechtigten den Pflichtteil zu entziehen. Die Entziehungsgründe sind vereinheitlicht. Der Entziehungsgrund des ehrlosen und unsittlichen Lebenswandels entfällt. Stattdessen berechtigt zukünftig eine rechtskräftige Verurteilung zu einer Freiheitsstrafe von mindestens einem Jahr ohne Bewährung zur Entziehung des Pflichtteils, wenn es für den Erblasser unzumutbar ist, dem Verurteilten seinen Pflichtteil zukommen zu lassen. Erweitert sind auch die Möglichkeiten der Stundung des Pflichtteils durch den Erben. Damit soll die Zerschlagung von Vermögenswerten zu Lasten des Erben verhindert werden. Die für die Praxis wichtigste Änderung besteht darin, dass nunmehr eine gleitende Ausschlussfrist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch geregelt ist. Bislang wurden Schenkungen innerhalb von 10 Jahren vor dem Erbfall in voller Höhe berücksichtigt. Waren hingegen seit einer Schenkung bereits 10 Jahre verstrichen, blieb die Schenkung vollständig unberücksichtigt. Die Neuregelung sieht jetzt vor, dass eine Schenkung für die Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs graduell immer weniger Berücksichtigung findet, je länger sie zurückliegt. Eine Schenkung im ersten Jahr vor dem Erbfall wird demgemäß voll in die Berechnung einbezogen, im zehnten Jahr vor der Schenkung wird diese nur noch zu 1/10 berücksichtigt. Damit soll sowohl dem Erben als auch dem Beschenkten mehr Planungssicherheit eingeräumt werden. Auf die in der Praxis häufig üblichen Schenkungen von Grundstücken, bei den sich der Schenker den Nießbrauch vorbehält, wirkt sich dieses Abschmelzungsmodell jedoch nicht aus. Die 10-Jahresfrist beginnt durch den Nießbrauch nicht zu laufen. Das Gleiche gilt für Schenkungen unter Ehegatten. Hier beginnt die 10-Jahresfrist erst mit Auflösung der Ehe.

Eine wesentliche Änderung hat das Nachbarrecht erfahren. Bisher galten Ausschlussfristen, d.h., im Grenzbereich wachsende Bäume und Sträucher hatten Bestandsschutz, wenn sie die nach dem Abstand zur Grenze zulässige Höhe überschritten hatten.

Nach altem Recht konnten diese Büsche und Bäume ungehindert wachsen. Neu ist jetzt, dass nach Ablauf der Ausschlussfrist der Nachbar vom Eigentümer der zu hoch gewachsenen Bäume und Sträucher verlangen kann, die Anpflanzungen durch jährliches Beschneiden auf der jetzigen Höhe zu halten. Im Fall der Klage auf Beschneidung, die unbedingt notwendig ist, ist die jetzige Höhe die Höhe im Zeitpunkt der Klagerhebung. Das bedeutet, dass der Nachbar diese Bäume dann auf der bisherigen Höhe halten muss, d.h., er muss sie regelmäßig beschneiden, wenn er sie nicht ganz beseitigen will.

Die neue Regierung plant auch Änderungen des Mietrechts. Neue Vorschriften sollen die Vermieter schützen und Mieterrechte schwächen. Die Koalition ist willens, obwohl Einzelheiten noch nicht bekannt sind, die Rechte von Mietern drastisch zu beschneiden. So soll Mietern künftig schneller gekündigt werden können, die bisher geltenden unterschiedlichen Kündigungsfristen zwischen Mieter und Vermieter sollen vereinheitlicht werden. Auch Räumungsurteile sollen künftig schneller vollstreckt werden können. Sowie die Einzelheiten bekannt sind, wird der Vorsitzende darüber die Mitglieder informieren. Auch Regelungen gegen Mietnomaden sind geplant, obwohl hier sich die Parteien noch nicht ganz einig sind, wie dies im Einzelnen geregelt werden soll.

Der Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzerverein hatte in den letzten Jahren bereits eine Veranstaltung unter dem Motto

„Rauchmelder retten Leben“ mit der Einbecker Feuerwehr durchgeführt. Ähnliche Veranstaltungen finden jetzt auch bei anderen Grundbesitzervereinen statt. In Niedersachsen plant der Gesetzgeber die verbindliche Installation von Rauchmeldern. Wenn diese Neuregelung gesetzlich festgelegt ist, wird der Verein versuchen, im Rahmen einer Sammelbestellung Rauchmelder zu günstigen Konditionen für die Mitglieder bereit zu halten.

Bei der Anschaffung eines Rauchmelders muss auf die Lebensdauer der Batterie geachtet werden, auf die Batteriewarnzeit, also die Zeit, in der ein Warnton erkennen lässt, dass die Batterie zu Ende geht. Außerdem sollte man keine Billiggeräte mit einer Platine aus Hartpappe anschaffen, da diese Geräte feuchtigkeitsanfällig sind.

Im Zuge der Forderung des Gesetzgebers, Gebäude energetisch aufzubessern, ist ein äußerst kontraproduktives Urteil des OLG Karlsruhe am 09.12.2009 ergangen. Danach muss der Eigentümer eines Grundstücks den Überbau gem. § 912 BGB nicht dulden, wenn der Grundstücksnachbar sein auf der Grenze stehendes Gebäude mit Wärmedämmplatten versehen will und anschließend die Wärmedämmplatten in den Luftraum des Nachbargrundstückes hineinragen. Nach dieser Entscheidung stellt eine Wärmedämmung mit Wärmedämmplatten kein untergeordnetes Bauteil dar, das von dem Nachbar geduldet werden müsste.

In einem weiteren schwer verständlichen Urteil hat ein Amtsgericht geurteilt, dass der Mieter auch bei Putzschäden im Außenbereich eine Mietminderung durchsetzen kann. Danach soll die dem Mieter obliegende Pflicht, die Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, sich auch auf die Außenfassade erstrecken. Ob diese Rechtsauffassung auch von Obergerichten bestätigt wird, bleibt abzuwarten.

Ständige Rechtsprechung, auch der Obergerichte, ist, dass der Zustand der Zugänge und Gemeinschaftseinrichtungen, sowie das Treppenhaus ein Mietminderungsrecht begründen kann, wenn diese Grundstücksbestandteile bei Vertragsabschluss in Ordnung waren bzw. sich das Treppenhaus in einem malermäßig einwandfreien Zustand befand.

Wichtig für Mitglieder, die Gewerberäume vermieten, ist eine aktuelle Entscheidung des BGH vom 27.01.2010, die sich mit der Frist zur Abrechnung der Nebenkosten befasst hat.

Bei der Wohnraummiete ist die Jahresfrist, in der abgerechnet werden muss, eine Ausschlussfrist. Bei Gewerberaummietverträgen ist die Jahresfrist innerhalb der eigentlich abgerechnet werden soll, keine Ausschlussfrist. § 554 III Satz 3 BGB ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anzuwenden.

Nach dem letzten Bericht über BGH-Urteile, die sich mit den Schönheitsreparaturen befassen, sind bereits wieder mehrfach Entscheidungen ergangen, die sich mit immer neuen Problemen befassen mussten. Nach einer Entscheidung des BGH vom 20.01.2010 kann ein Mieter durch formularmäßige Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet werden, während des laufenden Mietverhältnisses Fenster und Türen weiß zu streichen. Dadurch wird der Mieter unangemessen benachteiligt. Dies führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt. Daraus folgt, dass im laufenden Mietverhältnis alle Regelungen unwirksam sind und dann auch die Endrenovierungsklausel erfasst, wenn dem Mieter die Farbgestaltung zur Pflicht gemacht wird. Die Grundsätze zu Farbwahlklauseln hat der BGH in der Rechtsprechung nunmehr abschließend geklärt, jetzt muss er sich immer wieder mit Einzelfragen beschäftigen. Unwirksam ist demgemäß eine Farbwahlklausel dahingehend, dass Decken und Wände während des laufenden Mietverhältnisses zu weißen sind. Lediglich zum Ende des Mietverhältnisses kann dem Mieter auferlegt werden, eine notwendige Endrenovierung in hellen Farben durchzuführen. In einer wirksamen Vereinbarung hinsichtlich der Renovierungsfristen kann derzeit vereinbart werden, dass die Schönheitsreparaturen nach 3,5 und 7 Jahren hinsichtlich der einzelnen Räume einer Wohnung durchgeführt werden müssen. Die Rechtsprechung der Obergerichte tendiert jetzt dahin, insbesondere Richter des BGH, die Renovierungsfristen auf 5,8 und 10 Jahre zu verlängern wegen der längeren Haltbarkeit neuer Materialien. Das bedeutet, dass Verträge mit den kurzen Renovierungsfristen möglicherweise zukünftig vom BGH nicht mehr akzeptiert werden.

Häufig wird festgestellt, dass Ansprüche, die der Vermieter durchsetzen möchte, daran scheitern, dass die Nebenkostenendabrechnung, eine Abmahnung oder Kündigung nicht ordnungsgemäß adressiert wird. Wenn an Ehepartner oder Lebenspartnerschaften usw. vermietet worden ist, müssen immer alle Beteiligte, die auch im Mietvertrag benannt sind, angeschrieben werden, damit geltend gemachte Forderungen auch durchsetzbar sind.

Nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt ersetzt die in einem Mietvertrag enthaltene Empfangsvollmacht auch bei Ehegatten nicht die Adressierung der Nebenkostenendabrechnung an beide Mieter.

In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nur an den Ehemann adressiert. Deshalb durften die Eheleute nach Ansicht des Gerichts die Zahlung verweigern, da der Ehefrau die Nebenkostenabrechnung nicht zugegangen sei.

Daraus folgt, dass man bei solchen bestimmenden Schreiben äußerste Sorgfalt walten lassen muss. Alle Vermieter müssen entsprechende Schriftstücke unterschreiben, die an alle Mieter adressiert sein müssen.

Zum Schluss stellte Rechtsanwalt von Lindeiner-Wildau eine aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Mieterhöhung vor. Nach diesem Urteil vom 21.10.2009 darf der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist.

 

Zum Abschluss wies der Vorsitzende darauf hin, dass die

3. Informationsveranstaltung am Donnerstag, den 09.09.2010

um19.00 Uhr im „Brodhaus“ in Einbeck stattfindet.

Rechtsanwalt und Notar von Lindeiner

copyright: HWG-Einbeck webmaster.hwg@ineinbeck.de