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  Referat des 1. Vorsitzenden für die Mitglieder des HWG vom 16.9.2009

3. Informationsveranstaltung des Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzervereins in Einbeck e.V.

 

Der 1. Vorsitzende, Horst Henning von Lindeiner-Wildau, referierte im Brodhaus über aktuelle Mietrechtsentscheidungen und Probleme.

 

Nachdem anlässlich der ersten beiden Informationsveranstaltungen Rechtsanwalt und Notar von Lindeiner-Wildau und Steuerberater Frank Raue über das seit 01.01.2009 geltende Gesetz zur Reform des Erbschaftssteuer- und Bewertungsrechts (Erbschaftssteuer –Reformgesetz) referiert hatten unterrichtete der 1. Vorsitzende

von Lindeiner-Wildau die erschienenen Mitglieder darüber, dass sich die Rechtsprechung mit der Gültigkeit von Ergänzungen zum Mietvertrag beschäftigen musste. Insoweit sollte kein Vermieter das Risiko eingehen, dass Ergänzungen nicht beachtet werden bzw. verloren gehen. Sämtliche in Anlagen erfolgte Ergänzungen eines Mietvertrages sollten von beiden Vertragsparteien unterzeichnet und mit einem Verweis auf den Mietvertrag versehen werden. Auch der zugrunde liegende Mietvertrag sollte einen Verweis auf zum Vertrag genommene Anlagen aufweisen, die ein e Ergänzung des Mietvertrages beinhalten.

 

Der BGH musste sich in einem Urteil vom 08.04.2009 mit der Frage befassen, ob bei vorgetäuschtem Eigenbedarf der Mieter eine Entschädigung verlangen könne, wenn er dem Wunsch des Vermieters entspricht und die Wohnung freigibt. Der BGH hat in dem genannten urteil entschieden, dass dem Mieter auch Schadensersatz zusteht trotz einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung. Mieter, die auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs ausziehen, haben auch dann Schadensersatzansprüche, wenn die Kündigung des Vermieters aus formalen Gründen unwirksam war. Der Schadensersatzanspruch des Mieters wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt hat. Schon immer hatte der Mieter einen Schadensersatzanspruch, wenn der Vermieter den Eigenbedarf lediglich vortäuscht.

 

Im Urteil des BGH vom 27.03.2009 musste dieser sich mit den Aufklärungspflichten des Verkäufers eines Grundstücks mit einem Wohnhaus befassen. Der Verkäufer hatte hier dem Käufer verheimlicht, dass bei der Errichtung des Hauses Asbestbaustoffe verwendet wurden. Der BGH hat insoweit entschieden, dass Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, und die später als gesundheitsschädlich erkannt werden, können einen bei Vertragsschluss offenbarungspflichtigen Sachmangel und damit möglicherweise Schadensersatzansprüche begründen.

 

Mehrfach hat der BGH sich mit der Frage zu beschäftigen gehabt, wann eine Verpflichtung zur Endrenovierung wirksam ist. In einem Beschluss vom 14.01.2009 hat der BGH entschieden, dass eine Endrenovierungsverpflichtung in einer Individualabrede wirksam sein kann, auch wenn in dem Formularmietvertrag eine unwirksame Klausel hinsichtlich der Endrenovierung durch den Mieter enthalten ist. Die in einer Individualabrede enthaltene Endrenovierungsklausel unterliegt nicht der Inhaltskontrolle wie eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel. Insoweit hat der BGH entschieden, dass eine im Wohnungsübergabeprotokoll bei Beginn des Mietverhältnisses im Rahmen einer Individualabrede vereinbarte Endrenovierungsklausel nicht von der Unwirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel erfasst wird. Der BGH weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass die Endrenovierungsklausel in dem Wohnungsübergabeprotokoll bei Einzug des Mieters ausgehandelt worden sein muss, dies bedeutet, dass aus der Formulierung hervorgehen muss, dass beide Seiten verhandlungsbereit waren.

 

Die in einem Formularmietvertrag enthaltene unwirksame Endrenovierungsklausel kann auch durch eine Individualabrede bei Auszug des Mieters ersetzt werden. Dann sollte aus der Formulierung hervorgehen, dass die Regelung der Endrenovierung unabhängig von  der Klausel über die Schönheitsreparaturen im  Mietvertrag vereinbart worden ist.

 

Der BGH musste sich in einigen Urteilen in der letzten Zeit auch mit dem Problem befassen, dass im Mietvertrag nicht die richtige Wohnfläche angegeben worden ist. Im Urteil des BGH vom 29.04.2009 ist bei einer Wohnflächenabweichung dem Mieter zugebilligt worden, den Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen. Dieses Risiko sollte kein Vermieter eingehen, demgemäß sollte er in den Mietvertrag nur die tatsächlich nach der DIN errechnete Wohnfläche angeben. Weicht nämlich die tatsächliche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten ab, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB. Der Mieter muss dann nicht mehr gesondert darlegen, weshalb für ihn  die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.

 

Wichtig hinsichtlich der Auferlegung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist auch zu beachten, dass auf keinen Fall das Streichen von Außentüren, Außenfenstern, Balkontüren und Loggien auf den Mieter wirksam übertragen werden kann. Dies hat der BGH in einem Urteil vom 18.02.2009 festgestellt.

 

Zum Ende des Jahres müssen die Nebenkosten für das Jahr 2008 abgerechnet und die Nebenkostenendabrechnung dem Mieter rechtzeitig zugestellt werden. Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht, die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht. Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig. In einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gem.

§ 278 Abs. 1 BGB auch dann zu vertreten, wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten. Insoweit wird auf das Urteil des BGB vom 12.01.2009 verwiesen. Um eine fristgerechte Zustellung zu bewirken, empfiehlt es sich regelmäßig, dass der Vermieter die Nebenkostenendabrechnung durch Boten zustellen lässt oder durch rechtzeitige Absendung eines Einwurfeinschreibens oder eines Einschreibens mit Rückschein. Dabei muss natürlich dann durch Zeugen belegt werden, dass die Endabrechnung in dem entsprechenden Brief enthalten war. Der Vermieter kann nämlich nach dem Gesetz aufgrund einer verspätet zugegangenen Nebenkostenendabrechnung vom Mieter keine Nachforderung verlangen. Falls der Vermieter Probleme hat, die Nebenkostenendabrechnung rechtzeitig zu erstellen, muss er dies dem Mieter gegenüber begründen.

 

Der Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzerverein weist auf die

4. Informationsveranstaltung am Donnerstag, den 05.11.2009 um 19.00 Uhr im Brodhaus und auf die Adventsfeier am Samstag, den 05.12.2009 um 15.00 Uhr ebenfalls im Brodhaus hin. Der Vorstand freut sich über zahlreiches Erscheinen.

 

 

Einbeck, den 16.09.2009

 Rechtsanwalt und Notar von Lindeiner

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