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  Referat des 1. Vorsitzenden für die Mitgliederversammlung HWG vom 4.3.2009

Ich möchte darauf hinweisen, dass wir mit den Stadtwerken Einbeck hinsichtlich der Stromversorgung wieder einen Rahmenvertrag abgeschlossen haben, der eine Preisanpassung zum 01.01.2009 beinhaltet.  

Herr Raue hat den Rahmenvertragsvorschlag überprüft und wir sind insgesamt zu dem Ergebnis gelangt, diesen Rahmenvertrag wieder mit den Stadtwerken abzuschließen. Dies ist geschehen. Alle Mitglieder, die sich dem Rahmenvertrag anschließen wollen, müssen sich mit den Stadtwerken in Verbindung setzen. Falls die Stadtwerke noch keine Kenntnis von der Mitgliedschaft haben, möchte ich bitten, mich zu informieren, damit ich den Stadtwerken die Mitgliedschaft bestätigen kann.

Anlässlich der letzten Mitgliederversammlung habe ich schon auf die Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts aufmerksam gemacht. Nachdem Bundestag und Bundesrat dem Gesetzesvorhaben zuge-stimmt haben, ist das entsprechende Gesetz seit 01.01.2009 gültig und zu beachten.

 In der ersten Informationsveranstaltung in 2009 habe ich bereits über die  materiell rechtlichen neuen Regelungen gesprochen. Falls dazu noch Fragen sind, möchte ich bitten, dass wir diese in Einzelgesprächen erörtern, und sich das Mitglied, dass Beratungsbedarf hat, sich mit mir telefonisch in Verbindung setzt.

Herr Steuerberater Frank Raue hat zugesagt, über die neue Grundbesitzbewertung nach  dem Erbschaftsteuerrechtsgesetz beim nächsten Stammtisch am    22.04.2009 um 19.00 Uhr in der Deutschen Eiche in Dassel zu berichten. 

Im laufenden Jahr 2009 kommen auf Immobilieneigentümer neue gesetzliche und steuerliche Änderungen zu, die beachtet werden müssen. 

A. ) Erbschaftssteuer:

Darauf bin ich in der letzten Informationsveranstaltung schon eingegangen. Dennoch möchte ich hier auf Folgendes hinweisen: 

Bei Immobilien wird statt des bisher für Erben günstigen Steuerwertes

(Wohnwert) künftig der höhere Verkehrswert (gemeiner Wert) zugrunde gelegt.

Damit diese Änderung der Bewertung nicht zu allzu hohen Steuerbelastungen führt, werden die Freibeträge angehoben. Erben können ein Haus oder eine Wohnung steuerfrei übernehmen, wenn sie dort mindestens 10 Jahre lang wohnen bleiben und es vorab die Hauptwohnung des Erblassers war. Dies gilt für Kinder als Erben oder Übernehmer nur dann, wenn die Wohnfläche der Immobilie nicht größer als 200 qm ist. Wird diese Fläche überschritten, muss der Überschuss anteilig versteuert werden, unter Ausnutzung der Freibeträge.

Ehegatten haben einen Freibetrag in Höhe von 500.000,00 € zzgl. eines Versorgungsfreibetrages von 265.000,00 €.

Kinder haben einen Freibetrag von 400.000,00 €, Eltern von 100.000,00 €

Die Freibeträge für Enkel sind ebenfalls erhöht worden auf 200.000,00 €. Alle übrigen Verwandten müssen mehr Erbschaftsteuer zahlen. Sie

können nur einen Freibetrag von 20.000,-- € geltend machen.

Die einzelnen Steuersätze sind erheblich verändert worden meistens erhöht,

Wie bisher können jedoch die Steuervorteile durch die Freibeträge alle 10 Jahre erneut geltend gemacht werden.

 Erneuerbare- Energie-Wärmegesetz

 Mit diesem Gesetz werden Eigentümer von neuen Immobilien verpflichtet, ihren Energiebedarf zu einem gewissen Anteil aus erneuerbaren Energien zu bestreiten, z.B. Biomasse, Geothermie, Solarstrom usw.

Der Anteil variiert , je nachdem welche Art der Energie gewählt wird. Dies betrifft allerdings nur Gebäude, für die nach dem 31.12.2008 der Bauantrag gestellt oder die Bauanzeige erstattet wird. Nicht betroffen sind Gebäude die lediglich saniert oder umgebaut werden.

Energieeinsparverordnung

Zum 01. Juli 2009 wird die neue Energieeinsparverordnung in Kraft treten.

In sanierten Altbauten und Neubauten soll damit der Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser um 30 % gegenüber dem bisherigen Standard gesenkt werden.

An- und Erweiterungsbauten, sowie umfassende Außensanierungen müssen Neubaustandard entsprechen. Damit müssen auch erneuerbare Energien berücksichtigt werden

Energieausweis

Wie bereits mehrfach berichtet, müssen ab 01.01.2009 Energieausweise vorgelegt werden können, wenn eine Neuvermietung ansteht oder ein Objekt verkauft werden soll.

Danach  haben Mieter und Käufer den Anspruch, dass ihnen ein Energieausweis vorgelegt wird. Falls der Verkäufer bzw. der Vermieter nicht in der Lage sind einen Energieausweis vorzulegen können Sanktionen verhängt werden und zwar Bußgelder bis zur Höhe von 15.000,00 €. Es kann natürlich auch auf die Vorlage eines Energieausweises einverständlich verzichtet werden. Dies ist dann natürlich im Kaufvertrag oder Mietvertrag ausdrücklich niederzulegen.

Handwerkerrechnungen

Privathaushalte können einen Teil von Handwerkerkosten steuerlich geltend machen. Die Einkommensteuerschuld kann nunmehr um bis zu

1.200,-- € gesenkt werden. Bisher waren es 600,-- €. Weiterhin werden nur 20 % des Gesamtbetrages anerkannt. Die Regelung gilt nicht für Materialkosten, sondern nur für die Arbeitskosten unter Vorlage einer Rechnung und dem Kontoauszug, zum Nachweis, dass die Kosten überwiesen worden sind.

Bei der Durchführung von Arbeiten durch „Schwarzarbeiter“ ergibt es demgemäß zwei Nachteile: Zum einen gibt es keine Gewährleistung und auch keine Möglichkeit der steuerlichen Absetzbarkeit.

Rauchmelder

Ich möchte noch einmal ausdrücklich darauf hinweisen, dass es sinnvoll  ist, wenn Eigentümer und Vermieter von Immobilien dafür Sorge tragen, dass Rauchmelder installiert werden, die nachweisbar Leben retten.

Insoweit sollte man bedenken, dass monatlich in Deutschland etwa 50 Personen bei Bränden sterben und eine Vielzahl von Personen Rauchvergiftungen erleiden.

Heizkostenverordnung

Ab 01.01.2009 ist eine neue Heizkostenverordnung gültig, die den Gebäudeeigentümer zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung der Heizkosten verpflichtet. Bestimmungen der Heizkostenverordnung gehen grundsätzlich rechtlichen Bestimmungen in Mietverträgen vor. Lediglich für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, macht die Heizkostenverordnung eine Ausnahme. Für diese Gebäude gehen die Vorschriften der Heizkostenverordnung den vertraglichen Bestimmungen nicht vor. Es besteht eine Pflicht zur Verbrauchserfassung, nebst einer Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung.

Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert, nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen.

Falls die einzelnen Mietverträge andere Verteilungsmaßstäbe enthalten, ist auf die neue Heizkostenverordnung umzustellen. Wer dazu Fragen hat, sollte dies mit mir direkt klären anlässlich eines Beratungsgesprächs im Büro.

Auch von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, bei der auch eine Pflicht zur Verbrauchserfassung und zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung besteht sind mindestens 50 vom Hundert jedoch höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.

In diesem Zusammenhang wird erinnert, die Abrechnung der Nebenkosten für das vergangene Betriebsjahr zu erstellen in Textform. Die Abrechnung muss folgendes enthalten:  

1.     Die Aufstellung der Gesamtkosten der Liegenschaft

2.     Der vereinbarte Verteilerschlüssel

3.     Die Berechnung des Anteils des Mieters an den Kosten

4.     Berücksichtigung der Vorauszahlungen des Mieters

Der Vorstand arbeitet in vielen Gremien mit, die sich mit der Belebung der Innenstadt befassen. Ich möchte auf die Quartiersinitiative hinweisen, das Brauereiquartier, die Erstellung eines Mietspiegels durch den Landkreis Northeim.

Insoweit hatten wir allen Mitgliedern einen Fragebogen zugeleitet mit der Bitte, diesen auszufüllen und dem Landkreis Northeim zu übersenden.

Wir arbeiten auch im Seniorenrat mit, die entsprechenden Sitzungen werden vom 1. Vorsitzenden wahrgenommen.

Wir arbeiten auch in der Interessengemeinschaft der Erbbauberechtigten in Einbeck mit. Wer sich als Erbbauberechtigter anschließen möchte kann sich mit dem 1. Vorsitzenden unter Tel: 05561/4066 in Verbindung setzen.

 

 Rechtsanwalt und Notar von Lindeiner

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