hwg Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzerverein in Einbeck e.V.

Geschäftsführer: Gert Richter, Schwammelwitzerstr.16 , 37574 Einbeck: 05561 925355

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Wohnungsmarkt
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Bilder von der Weihnachtsfeier am 5.12.2009 im Brodhaus
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4. Informationsveranstaltung des Haus- Wohnungs- und  Grundbesitzervereins Einbeck e.V.

Auf Einladung des Vereins fand am 05.11.2009 die letzte Informationsveranstaltung für das Jahr 2009 im Brodhaus in Einbeck statt.

Der Vorsitzende, Rechtsanwalt Horst-Henning von Lindeiner-Wildau unterrichtete die erschienenen Mitglieder über einige mietrechtliche Neuerungen und Gerichtsentscheidungen. Der Vorsitzende des Vereins wies auch darauf hin, dass er sich darüber freuen würde, wenn auch Gäste zu den Informationsveranstaltungen kommen würden, die herzlich eingeladen sind, um den Verein kennen zu lernen.

 Vorab wies der Referent auf die neue Energieeinsparverordnung

(EnEV2009) hin, die zum 01. Oktober 2009 in Kraft getreten ist.

Diese Verordnung stammt noch aus der Regierungszeit der

Schwarz-Roten-Koalition, die damit größere Energieeinsparungen durchsetzen möchte. Bauherren müssen nunmehr beachten, dass bei dem Neubau eines Wohnhauses der gesamte Jahresprimärenergiebedarf um 30 % niedriger liegen muss, als noch nach der EnEV2007. Dabei muss die Wärmedämmung der Gebäudehülle im Durchschnitt 15 % effizienter sein als bisher. Dies gilt auch dann, wenn größere bauliche Maßnahmen an der Gebäudehülle eines bestehenden Gebäudes durchgeführt werden, wie z.B. das Dämmen der Wände oder der Austausch von Fenstern. Die neuen Bauteile müssen dann einen um 30 % besseren energetischen Wert erreichen, als bisher gefordert. Alternativ kann der Haussanierer dafür sorgen, dass der Jahresprimärenergiebedarf des gesamten Gebäudes um 30 % sinkt. Dafür müssten neben einer energieeffizienten Gebäudehülle auch eine moderne Heizungsanlage eingebaut werden.

 Folgende Neuregelungen und Übergangsfristen gelten für alle Eigentümer ab dem 01.10.2009:

In Wohngebäuden mit mindestens 6 Wohneinheiten müssen Nachtstromspeicherheizungen, die älter als 30 Jahre sind, bis

2019 durch effizientere Geräte ersetzt werden. 

Eine Ausnahme gilt für Nachtstromspeicherheizungen, die nach 1990 eingebaut wurden. Diese müssen erst 30 Jahre nach dem Einbau ausgetauscht werden.

Die Dämmung von bisher ungedämmten Geschoßdecken, die nicht begehbar, aber zugänglich sind, wird in Wohnhäusern Pflicht. Eigentümer können auch alternativ dazu das Dach dämmen. Bei begehbaren obersten Geschoßdecken wird die Dämmung Ende 2011 zur Pflicht. Demgemäß müssen auch Eigentümer von älteren Gebäuden, die keine Modernisierung planen, ihre Gebäude also teilweise energetisch aufbessern. Ausführende Fachbetriebe müssen zukünftig nach Abschluss der Arbeiten eine schriftliche Unternehmererklärung an den Gebäudeeigentümer abgeben und damit nachweisen, dass sie die neue EnEV bei der Sanierung eingehalten haben. Ein Fachbetrieb, der die Erklärung nicht oder falsch abgibt, begeht eine Ordnungswidrigkeit und muss mit einer Geldstrafe bis zu

€ 15.000,-- rechnen. Auch Immobilienbesitzer können mit einem Bußgeld belegt werden, wenn sie sich nicht an EnEV halten.

Umstritten war in der Wohnungswirtschaft und der bisherigen Rechtsprechung, ob der Vermieter die Kosten der Öltankreinigung auf den Mieter umlegen darf. Im November 2009 hat nunmehr der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass der Wohnraumvermieter die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umlegen darf. Durch diese Entscheidung hat der BGH eine alte Streitfrage geklärt, die von den unteren Gerichten unterschiedlich beurteilt wurde, stellt der 1. Vorsitzende zufrieden fest. Der BGH hat nunmehr ausdrücklich entschieden, dass die Kosten der Öltankreinigung umlagefähige Betriebskosten darstellen, da sie zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören. Nach der Rechtsprechung des BGH handelt es sich nicht um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten. Es handelt sich vielmehr um laufend entstehende Kosten, da die Tankreinigung regelmäßig in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden muss. Auch ein mehrjähriger Turnus genügt, um diese wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, diese Kosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen.

Die Kosten dürfen grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstanden sind.

Probleme bei Abschluss eines Mietvertrages macht häufig die nach § 551 BGB mögliche Vereinbarung einer Kaution. Diese Vorschrift gibt dem Vermieter das Recht, eine Sicherheitsleistung von höchstens drei Kaltmieten zu verlangen. Die gesetzliche Regelung gibt dem Mieter das Recht, die Mietsicherheit in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen, wobei die erste Teilleistung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Der Vermieter muss den Mieter insoweit nicht aufklären, er darf den Mieter aber nicht über sein Recht zur Erbringung von Teilleistungen täuschen. Abweichungen von der gesetzlichen Regelung machen die Kautionsvereinbarung nicht unwirksam, sie berechtigt den Mieter lediglich zu monatlichen Teilleistungen.

Zulässig ist es auch nach der Rechtsprechung des BGH, die Übergabe der Wohnungsschlüssel von der Zahlung des ersten Drittels der Mietkaution abhängig zu machen. Der Vermieter darf  nach Abschluss eines Mietvertrages die Übergabe nicht von der Zahlung der vollständigen Mietsicherheit abhängig machen. Die Nichtzahlung der Mietsicherheit rechtfertigt im Wohnraummietrecht grundsätzlich keine fristlose Kündigung des Mietvertrages. Im gewerblichen Mietverhältnis gilt diese Einschränkung nicht, wenn die Zahlung mehrfach angemahnt wurde.

Das Recht des Vermieters, die vermietete Wohnung regelmäßig zu besichtigen, um sie auf Schäden usw. zu überprüfen, gibt häufig Veranlassung zu Problemen zwischen den Mietvertragsparteien, so der 1. Vorsitzende des Vereins, der regelmäßige Beratungsstunden abhält. Mit der Übergabe der Schlüssel räumt der Vermieter dem Mieter den unmittelbaren Alleinbesitz an der Mietsache ein. Ab diesem Moment steht dem Mieter Artikel 13 Grundgesetz (Unverletzlichkeit der Wohnung) mit der Folge zur Seite, dass er unter Ausschluss des Vermieters allein bestimmen kann, wem er Zutritt zu den Mieträumen gewährt. Dem gegenüber steht dem Vermieter Artikel 14 des Grundgesetzes (Eigentumsrecht) zur Seite, der gewährleistet, dass dem Vermieter die Wahrnehmung seiner durch Artikel 14 Grundgesetz geschützten Interessen möglich ist. 

Danach hat der Vermieter bei einem konkreten Anlass das Recht zur Besichtigung.

Die Rechtsprechung gewährt bei neueren Objekten ein Besichtigungsrecht in Zeitabständen von 1 – 2 Jahren, bei Altbauten soll eine Inspektion pro Jahr angemessen sein.

Die Besichtigungen müssen angekündigt werden. Die Ausnahme von dieser Pflicht des Vermieters besteht dann, wenn Gefahr im Verzug ist, z.B. wenn ein Wasserrohrbruch zu beseitigen ist. Wenn der Mieter den Zutritt nicht gewährt, liegt eine Pflichtverletzung vor, die zum Schadensersatz führen kann. Der Vermieter hat auch die Möglichkeit, seinen Anspruch auf Besichtigung des Mietobjekt im Wege der Leistungs- bzw. Duldungsklage durchzusetzen. Unter keinen Umständen ist der Vermieter jedoch berechtigt, sich mit Gewalt Zugang zu den Mieträumen zu verschaffen. Der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn dem Vermieter durch die Verweigerung seines Besichtigungsrechts ein Mietausfall z.B. dadurch entsteht, dass ein potentieller Mietinteressent von der Anmietung Abstand nimmt, weil der die Räumlichkeiten nicht besichtigen kann.

Diese Problematik ist häufig Gegenstand der Beratung, weil Mieter oft zu unrecht davon ausgehen, dass sie auch in einem gekündigten Mietverhältnis bis zum letzten Tag ihrer Mietzeit die Besichtigung durch potentielle Mieter verweigern können.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Einstellung von Versorgungsleistungen durch den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses möglich ist und es sich insoweit nicht um verbotene Eigenmacht handelt. Dies hat der BGH im Urteil vom 06.05.2009 entschieden.

Da zunehmend viele Mieter die Miete vom Sozialamt erhalten, ist eine aktuelle Entscheidung des BHG vom 21.10.2009 zu beachten, der entschieden hat, dass unpünktliche Zahlungen der Miete durch das Sozialamt den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.  

Das Sozialamt sei insoweit kein Erfüllungsgehilfe des Mieters nach § 278 BGB, sodass sich der Mieter dessen etwaiges Verschulden nicht zurechnen lassen muss.

Abschließend weist Rechtsanwalt von Lindeiner-Wildau darauf hin, dass wie schon in verschiedenen Veranstaltungen dargestellt und nachgewiesen wurde, Rauchbrandmelder dazu führen, dass Menschenleben und auch Sachschäden vermieden oder minimiert werden können. Der Landesgesetzgeber Niedersachsen diskutiert derzeit die Problematik, ob Hauseigentümer verpflichtet werden sollen, in sämtlichen Wohnungen an geeigneter Stelle Rauchbrandmelder anzubringen und zu unterhalten. Verschiedene Interessenverbände der Vermieter sind leider gegen eine Installationspflicht. Unter Hinweis auf den Vortrag des städtischen Brandmeisters hält der Einbecker Verein die verpflichtende Installation von Rauchbrandmeldern für geboten.

Abschließend wird auf die Adventsfeier am Samstag, den

05. Dezember 2009 ab 15.00 Uhr im Brodhaus hingewiesen, mit der die Veranstaltungen des Vereins ausklingen.

 

 

 Anfragen in dieser Sache bitte ich an uns zu richten.

 Rechtsanwalt und Notar von Lindeiner

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